主题：迪拜股市暴跌

　近日迪拜股市出现了出人意料的大幅崩盘。6月24日迪拜金融市场综合指数下跌6.68%，使整个6月的总跌幅超过了20%，创下2008年以来单月下滑幅度的最高记录，也彻底终结了过去两年多里的大牛市。受迪拜股市影响，波斯湾各阿拉伯国家的股市也出现暴跌。

　　迪拜股市暴跌的一个直接导火索是迪拜最大的房地产企业之一Arabtec的股价在上周下跌约50%，据称多名高管被裁员，不过具体情况目前依然缺乏透明度。Arabtec公司的不稳定状况诱发市场上对股票的抛售。同时，近期极端宗教组织在伊拉克北部攻城略地，伊拉克安全形势趋紧也为投资者抽离资金提供了理由。



　　但是更深层次的原因可能是，迪拜房地产市场的又一场泡沫也许正在暴露和破裂的过程之中。迪拜从2012年初开始的大牛市主要是拜房地产和建筑业所赐。而今年以来迪拜房地产价格继续飙升，但不断有机构警告迪拜可能正在出现新泡沫，因为别墅等房地产价格的暴涨幅度显得太过分了。迪拜政府坚持认为房地产市场是健康的，但也采取了一些降温措施，如限制按揭贷款条件等。考虑到迪拜经济特点及历史教训，房地产新泡沫的可能性还是很大的。

　　过去几年里迪拜在动荡的中东扮演了避风港角色，吸引资金流入，再加上资金逃避欧洲的高税收，享受迪拜管制宽松的环境，从而制造出房地产市场繁荣，但今年以来投资者越来越担心，在过去一年的股市繁荣中，房地产资产的估价可能已经脱离了经济基本面。

　　2009年迪拜被迫延迟偿还590亿美元债务的危机就为迪拜式经济的不可延续性敲响了警钟，这也是曾经璀璨的“迪拜模式”首次暴露出其严峻问题。迪拜模式的主轴是依靠高端房地产开发，以大规模的基础设施投资来刺激经济，并带动金融等服务业，同时利用房地产价格的上升来保持融资的持续。政府对房地产过度依赖不可避免的一个负面影响就是股市的震荡剧烈，高杠杆化让房地产价格下跌的影响成倍放大。2009年债务危机的直接诱因就是房价剧烈下跌了60%，从而加大债务压力并催生资金撤离潮，导致债务延期。

　　作为迪拜房地产繁荣的最好象征的世界最高建筑“哈利法塔”，或许为迪拜赢得了荣耀和羡慕的眼光，但是对这些宏伟建筑的追逐癖好，同时也是迪拜房地产市场非理性繁荣的一种征兆。迪拜模式过度依赖房地产，并因为本地人口非常有限而过度依赖外国人的购买力和国外资金，成为热钱逐利的基地，政府为吸引海外资金而对房地产市场的风险防控机制构建也有不足。迪拜模式是一种缺乏实体产业支撑的脆弱的经济，成为国际资金短期逐利的温床，这种模式极易受国际金融风潮变化的冲袭，其缺陷会不定期地爆发。这次的股市暴跌会否预示着更大的危机还有待观察，但迪拜的不断动荡说明，单靠房地产而实体产业不发达，过度依赖外部市场和资金的经济，其可持续性是很低的，这对于中国整体的宏观经济及具体城市的发展路径选择，都具有借鉴意义。

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　　股市崩盘样本:阿联酋股指35个交易日暴跌20%


　　[自今年5月以来，迪拜股市开始大幅跳水，从5078.37点下跌1069.36点至4009.01点，跌幅超过20%，而在这35个交易日当中，就有12天股指跌幅超过2%，也为2005年以来“最熊”状态]

　　成也萧何败也萧何。曾经将迪拜股市推向巅峰的火爆的房地产市场，如今却成为拖累市场的罪魁祸首，迪拜股市的投资者何去何从，这是个问题。

　　6月24日，迪拜金融市场综合指数(DFM General Index)收盘报4009.01点，较5月6日创下的峰值高位下挫24.8%，这也意味着该指数正式宣告进入熊市区域，用时仅为35个交易日。该指数当日跌幅最高达8.7%，单日跌幅创2013年8月以来最大。

　　对此现象，有分析人士对《第一财经日报》记者表示：“对于迪拜经济2012年以来的复苏，楼市可谓功不可没，其房价也是全球增速最快的，但过激的建设加上资本的过度爆炒，必然会导致楼市的泡沫不断堆积，从近期的表现以及监管层的态度来看，楼市泡沫破灭的可能越来越大，股市最先受到冲击。”

　　股市这般“熊样”

　　近两个月对于迪拜股市的投资者来说，可谓“暗无天日”。

　　数据显示，自今年5月以来，迪拜股市开始大幅跳水，从5078.37点下跌1069.36点至4009.01点，跌幅超过20%，而在这35个交易日当中，就有12天股指跌幅超过2%，也为2005年以来“最熊”状态。

　　迪拜Al Masah公司资产管理部主管Ramez Merhi形容称：这是不加选择地抛售。市场是爬着上了楼梯，但却是坐着滑梯掉下来的。

　　迪拜Al Zarooni集团首席投资官也表示：“市场一片狼藉，我将其称为Arabtec高烧。它具有传染性，影响着市场上每一只个股。”

　　《第一财经日报》记者注意到，对于迪拜股市的暴跌，房地产股票的重挫可谓是罪魁祸首。

　　昨日，迪拜最大建筑公司Arebtec股价继续下跌10%(跌停)，引发股市抛售，还有大量房地产股票接近跌停，如开发商Union Properties、Emaar，承包商Drake、Scull等，还有建造了全球最高建筑的阿联酋埃玛尔地产(Emaar Properties)股价也跌3.4%。

　　消息面上，Arabtec部分证实公司即将裁员，该公司首席执行官Hasan Ismaik已于上周辞职。Arabtec陷入困境使市场信心受挫。5月以来，该公司市值已经挥发一半。

　　对于迪拜股市的后期展望，阿联酋当地媒体Arabian Business援引一位悲观者分析师预测称，他预计股市可能跌至3830点的“技术支撑线”。

　　不过，此前的迪拜股市可不是这副“熊样”。自2012年1月开始，随着迪拜房地产市场复苏，以及贸易和旅游业的繁荣，迪拜金融市场综合指数节节攀升，并在5月6日创下历史最高点位。

　　其中，楼市价格的暴涨最为典型。据CNBC报道，莱坊环球房地产价格指数(Knight Franks Global House Price Index)显示，截止到2014年3月的一年内，迪拜房价上涨了27.7%，在莱坊环球房地产价格指数覆盖的54个国家中位列第一。在榜单上，中国和爱沙尼亚分别位列第二和第三，房价增幅分别为17.5%及16.2%。

　　对于投资者后期如何操作，有专家建议称，股票的深跌与楼市有直接的关系，而楼市挤泡沫的过程又不是一时半刻的事情，所以预测迪拜股市的后期仍然承受较大的压力，投资者可尽量保持较低的仓位，等楼市信号明朗后，即可进行较大规模的交易。 楼市泡沫将破？

　　迪拜股市近两年的持续飙涨与近两月的大幅崩盘，最核心的影响因素就是房地产市场，而其目前的情况是已经濒临破裂的边缘。

　　据阿联酋《国民报》报道，阿联酋中央银行认为房地产市场已出现失衡信号，这是阿联酋官方机构首次对房地产发出警告。

　　同时，阿联酋央行最新发布的《2013年金融稳定报告》显示，去年迪拜和阿布扎比两地平均房价分别上涨24%和21%，但两地同期的租金回报率较历史平均水平却出现不同程度的下跌，这表明房地产市场已经开始失衡，并极可能引发房产泡沫。

　　“迪拜楼市现在的状态非常糟糕，此前的房价暴涨很大程度上都是投资者的炒作，其中以海外炒房团为主，真正的房屋需求却在不断下降，而且房地产商的大规模贷款也将给市场带来很大的不稳定因素，很可能加快泡沫的破裂。”一位研究人士在自己的博客中写道。

　　迪拜土地局(Dubai Land Department)统计数据显示，一季度房地产总价值跃升38%至610亿迪拉姆(约合166亿美元)；房地产市场投资额约350亿迪拉姆(95.3亿美元)，同比增长57%。《华尔街日报》报道称，去年，迪拜个人地产交易总规模增长53%，其中，海外投资者贡献近半，同时多以房产市场投机为主。

　　虽然迪拜政府也试图阻止房产投机，将房地产转卖税提升至4%，但远低于香港15%的房地产频繁转卖税，和新加坡30%的税费。

　　对于房地产市场的需求下降，研究机构表示，今年以来，迪拜房产销量同比下跌25%，因为房地产价格已经令投资者无法负担了。

　　同时，阿联酋央行去年12月公布的数据显示，全国建筑业贷款同比跳涨40.1%至1810亿美元，增速为2009年1月以来最快。而同期，阿联酋银行业总贷款增速仅为8.8%。

　　不过，迪拜楼市大举扩建的脚步似乎并没有停止。据外媒消息，迪拜目前正在规划及已在建地产项目共计744个，总价值达1230亿美元，将于2030年前完工。而这些项目大多隶属于超大型社区建设项目，若算上总项目价值，正在筹建和实施的城建耗资约4640亿美元，其中包括由迪拜政府计划投资70亿美元打造的2020年世博会场馆区域。

　　对于迪拜楼市，业内人士警告称，国际楼市投资者要时刻保持清醒，迪拜楼市泡沫已经很明显，而且近期破灭的信号越来越强，倘若贸然进入，被套导致重大损失将是大概率事件。（第一财经日报）


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中国过去20年也是房地产是经济的主导支柱哦