主题：房地产：销售萎缩景气下滑关注优势企业

房地产市场景气度继续下滑。7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点，成为自去年11月起第8个月连续出现环比回落，同时也是自05年6月以来第二次出现同比下降，房地产市场景气度持续走低。

　　房地产开发投资增速有所回落。1-7月，全国完成房地产开发投资15883.54亿元，同比增长30.9%，涨幅比上半年回落2.6个百分点。房地产开发投资涨幅回落符合我们前期判断，房地产开发投资将继续受到宏观调控和开发企业资金压力的限制，后续投资增速有继续下降的可能。

商品房销售进一步萎缩。7月份，全国商品房销售面积4561.33万平米，同比下降32.49%，环比下降27.13%。1-7月，我国商品房累计销售面积30453.96万平米，同比减少10.8%，与去年同期25.1%的增速相比明显下降。

　　商品房销售价格涨幅继续回落。7月份，全国商品房销售均价为4156元/平米，同比上涨3.64%，涨幅和上月相比减少0.34个百分点。1-7月，全国商品房销售均价为4013元/平米，同比上涨4.24%，与今年上半年同比涨幅相比下降0.31个百分点，和去年同期11.37%的涨幅相比出现明显回落。

　　土地购置和开发面积增速明显放慢。在信贷紧缩环境下，商品房销售下滑使企业资金压力进一步加大，土地购置和开发面积增速明显放慢。1-7月全国土地购置面积21973.8万平米，同比增长5.24%，增速较去年同期下降7.51个百分点；完成土地开发面积14766.6万平米，同比增长4.18%，增速较去年同期减少7.15个百分点。

　　综合评价及评级调整：

　　行业基本面没有明显变化，维持“中性”评级。1-7月，房屋销售价格涨幅出现明显回落，房屋销售面积出现萎缩，景气度出现持续回落。在通胀环境下，信贷政策放松的可能性不大，房地产市场走出观望缺乏足够的外部推动条件，交易量的低迷可能仍会持续，房屋价格涨幅面临下行压力，因此维持对行业的“中性”评级。建议关注今年业绩相对稳定、具备估值优势、品牌实力较强的地产公司，比如万科A，保利地产、金地集团等。

一、房地产市场综述

（一）国房景气指数同比持续下降

7月份，“国房景气指数”为102.36，比6月份回落0.72点，比去年同月回落1.64点，成为自去年11月起第8个月连续出现环比回落，同时也是自05年6月以来第二次出现同比下降，房地产市场景气度持续走低。

（二）房地产开发投资增速有所回落

7月份，房地产开发投资分类指数为104.77，比6月份回落0.02点，同比上升1.36点。1-7月，全国完成房地产开发投资15883.54亿元，同比增长30.9%，涨幅比上半年回落2.6个百分点；住宅完成投资11486.17亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资459亿元，增长25.2%。办公楼和商业营业用房同比分别增长0.7%和19.2%。

　　房地产开发投资涨幅回落符合我们前期判断，房地产开发投资将继续受到宏观调控和开发企业资金压力的限制，后续投资增速有继续下降的可能。

（三）商品房销售价格涨幅继续回落

7月份，全国商品房销售均价为4156元/平米，同比上涨3.64%，涨幅和上月相比减少0.34个百分点；环比上涨4.55%，涨幅和上月相比有所提高。今年以来，商品房销售均价单月涨幅和07年下半年相比明显回落。1-7月，全国商品房销售均价为4013元/平米，同比上涨4.24%，与今年上半年同比涨幅相比下降0.31个百分点，和去年同期11.37%的涨幅相比出现明显回落。

1-7月，我国的竣工面积和新开工面积分别为20382.39万平米和60509.99万平米，同比增长13.6%和15.1%，增速同比加快3.6个百分点和减少5.5个百分点。今年上半年，由于销售面积有所萎缩，施工面积/销售面积比例和竣工面积/销售面积比例同比明显上涨，销售价格面临一定的下行压力。

（三）灾后重建

根据《国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》，为支持地震灾区开展灾后重建工作，促进地震灾区尽快恢复生产生活，减轻灾区经济负担，财政部、国土资源部发布《关于地震灾区灾后重建用地免征新增建设用地土地有偿使用费等事宜的通知》。地震灾害地区为安置受灾居民新建的各类安置住房、非地震灾害地区为安置地震灾害地区受灾居民新建的各类安置住房、地震灾害地区的行政机关、学校等事业单位、各类企业、人民团体、社会团体等单位因地震造成房屋倒塌、毁损，需要在原地区进行重新建设或迁至异地（本省、直辖市内）进行重新建设的，需要占用农用地和未利用地的，一律免收新增建设用地土地有偿使用费；需要占用国有土地的，一律免收土地出让收入。

　　点评：该政策的出台有利于灾区重建，促进灾民尽快恢复生产生活，降低灾区开发商因地震所受的负面影响，对灾区房地产市场恢复正常将起到积极作用。

　　四、投资策略

（一）维持“中性”评级

1-7月，房屋销售价格涨幅出现明显回落，房屋销售面积出现萎缩，景气度出现持续回落。我们维持前期的观点，认为在通胀环境下，信贷政策放松的可能性不大，房地产市场走出观望缺乏足够的外部推动条件，交易量的低迷可能仍会持续，房屋价格涨幅面临下行压力。维持对行业的“中性”评级。建议关注今年业绩相对稳定、具备估值优势、品牌实力较强的地产公司，比如万科A，保利地产、金地集团等。

（二）主要上市公司动态

1、万科A

上半年公司业绩实现稳定增长。上半年公司实现营业收入和净利润分别为172.55亿元和20.61亿元，同比分别增长55.5%和23.6%；基本每股收益0.187元，同比增长20.6%；净资产收益率6.77%，同比下降3.85个百分点。

　　上半年市场份额有所扩大，继续领跑市场。上半年，公司房地产项目结算面积208.1万平米，结算收入170.1亿元，分别比去年同期增长69.7%和55.5%；房地产业务毛利率29.23%，同比下降4.63个百分点。上半年，公司累计销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别比07年同期增长15.0%和38.1%。公司的市场份额由07年的2.07%提升到上半年的2.7%，与07年上半年的1.9%相比，提升了0.8个百分点。

　　近期销售面积持续下降。7月份，公司实现销售面积36万平米，销售金额31.1亿元，同比减少27%和15%。公司销售面积已连续三个月出现同比下降。5月份至7月份，公司销售面积同比分别下降5.5%、38%和27%。1-7月，公司累计销售面积301.8万平米，销售金额272.4亿元，同比分别增长7.6%和28.9%，增速较上半年有所下滑。

　　公司缩减下半年开工和竣工计划。上半年公司新开工面积和竣工面积完成全年计划的比例均未过半。公司计划08年新开工面积848万平米，竣工面积689万平米。上半年公司已经完成开工面积333万平米，竣工面积157万平米，占08年计划的39.27%和22.79%。公司认为下半年房地产市场的调整还将持续一段时间，因此适当缩减开工和竣工计划。下半年公司计划减少新开工面积和竣工面积分别为165万平米和103万平米，占原计划比例分别为19.46%和14.95%。调整后下半年公司计划新开工面积和竣工面积为350万平米和429万平米。我们认为公司在行业调整阶段适度减缓扩张速度可以确保现金流稳定，有利于公司稳健发展。

　　维持“买入”评级。虽然下半年房地产市场可能依旧处于调整态势，但公司拥有良好的全国性布局以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位，未来两年公司的销售业绩和财务指标可保持稳定增长。预计2008和2009年公司每股收益为0.79元和1.01元，08年动态市盈率为8.7倍，维持“买入”评级。

2、保利地产

销售保持稳定增长。7月份，公司实现销售面积15.18万平米，实现销售认购金额11.08亿元，同比分别增长28.1%和1.19%。7月份，公司销售均价7299元，同比下降21.01%。1-7月，公司实现销售面积146.62万平米，销售金额118.09亿元，同比分别增长38.14%和30.5%，销售均价8054元。预计08年公司销售金额230亿元，结算金额128亿，和07年相比增长35%和73%。

　　维持“买入”评级。在上半年市场整体呈现调整的情况下，公司的销售依然取得良好成绩，说明公司的项目品质和经营能力都位于行业前茅，预计08年和09年公司的每股收益为1.29元和2.02元，目前公司的08年动态市盈率为10.66倍，维持“买入”评级。

3、金地集团

销售面积有所下降。7月份公司实现销售面积7.54万平米，较上月下降31.83%；实现销售金额9.63亿元，较上月下降25.81%。1-7月公司实现销售面积55.14万平米，同比下降15.65%；实现销售金额59.35亿元，同比增长2.27%。

　　公司经营压力加大。与万科和保利地产相比，公司的销售情况不容乐观。同时，公司的项目施工进度也须加快。2008年公司计划开工面积261万平方米，计划竣工面积186万平方米。上半年公司已开工面积约110万平方米，竣工面积约20万平方米，完成全年计划的42%和11%。公司公开增发A股的方案被证监会否决使公司的资金压力加大，在目前销售和项目施工进度不景气的情况下，公司下半年会面临一定的经营压力。

　　具备明显估值优势。预计公司08年、09年每股收益为0.85元和1.15元，根据8月22日收盘价，08年和09年动态市盈率分别为8.13倍和6.01倍，具备明显估值优势，维持“买入”评级。




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