主题：地产股以何为贵

昝立永08月19日 13:55 分享到： 3.分类 : 财经摘要 : 市场目前更多的看重的是上市房企的资产质量，负债率低，安全系数高的房地产企业获得更高估值的可能性更大。


随着最近房地产市场的变化，公众再次将视线聚焦到这里。在资本市场上，二八现象带动大盘向上，投资者不禁追问，地产股作为大盘股的重要组成部分是否具有估值优势？到底A股中地产股是否真的可以投资，投资地产股应该最看重哪些指标？下面通过对A、H股中地产股估值、资产、分红三方面的对比来阐释：地产股到底以何为贵。

先从A股市场看，我们挑选比较有代表性的招保万金四家地产公司和金融街，总共五家公司作为A股市场的代表企业，这五家企业目前的估值及盈利情况如下：



从这张图表可以看出在A股中比较有代表性的地产公司市盈率目前普遍在三到十倍之间，这五家上市地产公司的平均市盈率为：6.5倍，平均市净率为：1.23倍。

同样，我们选取五家在H股上市的内地房企，标准不变，以规模大和知名度高为准，看一下这些在H股上市的内地地产公司在估值上是否能更胜一筹，见下表：



从以上图表可以得到H股中五家上市房企的平均市盈率为：5.56倍，平均市净率为：1.05倍。在估值上没有超过A股中同等级别的房地产公司，而且在市盈率、市净率两个指标上都有落差，这说明，A股市场中房地产上市公司的“待遇”还是不错的！

看完估值，就要找找是什么原因造成A、H股的估值差异了。对于房地产企业来说，在目前这个情况下，资产质量至为关键，所以下面就看一下A股、H股的这十家地产企业的资产负债情况：

首先看一下A股五家地产公司的资产负债率：



A股五家地产公司的平均资产负债率为：74.09%

下面看一下H股五家代表房企的资产负债率：



H股五家地产公司的平均资产负债率为：72.74%

从以上A、H股十家公司的对比可以发现，H股的平均资产负债好于A股上市房企的平均资产负债情况，起码从数字上可以得到这样直接的结论，那么事实就是如此吗？

恐怕不好冒然下结论，明眼人可以看到，在H股中有一家房企：中国海外发展（HK0688），这家公司的资产负债率只有62.55%，而其他9家公司的资产负债率均在百分之七十以上，如果剔除这个“意外”样本，那么H股其他四家房企的平均资产负债率是75.28%，这个数值大于A股五家地产公司的平均资产负债率74.09%，从这个更有普遍意义的数据结论上可以知道，A股的上市房企得到投资者更好的“待遇”是有道理的。

其实资产负债率对房地产股估值的影响不仅体现在A、H股两个市场的对比上，单从H股中五家样本公司就可以看出，恒大地产（HK3333）、绿城中国（HK3900）、碧桂园（HK2007）、龙湖地产（HK0960）四家公司的市盈率普遍在3到6倍之间、市净率在0.5到1.4倍之间，而中国海外发展（HK0688）的市盈率则达到了8.21倍、市净率为1.72倍。

可见，资产负债率也就是资产质量对房地产上市公司的影响有多么重要，这种关联在A、H股同样存在。

最后我们再看一下，除了资产质量之外，分红是否也会对上市房企的估值产生影响：在这里以三年为期，统计2011-2013三个完整会计年度的分红情况，看公司的慷慨程度是否会对上市房企造成影响。

首先来看A股样本公司的分红情况：



A股的五家公司2013年基本每股收益与最近三年累计分红的比值平均数为：2.198倍。

然后再来看H股样本公司的分红情况：



H股的五家公司2013年基本每股收益与最近三年累计分红的比值平均数为：2.19倍。

从A、H股的样本来看，两者体现分红慷慨度的指标：2013年基本每股收益与累计分红之比的平均值几乎一样，A股是2.198倍、H股2.19倍，如果只保留一位小数，那么两者的收益分红比均为2.2倍，完全相同。所以，从分红这个角度讲，A股的大型房企和H股的大型房企几乎没有差别。

那么现在总结来看发现，造成H股大型房企估值低于A股龙头房企的原因不在于分红，在这一点上两个市场半斤八两，造成估值差异的根本原因在于资产负债率，也就是说，市场目前更多的看重的是上市房企的资产质量，负债率低，安全系数高的房地产企业获得更高估值的可能性更大。


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