主题：万科A：增持评级

摘要]

　　业绩简评公司14年上半年收入和净利润分别下降1%和增长5.6%，实现每股收益0.44元，略低预期。主要是上半年可结算面积较少，竣工面积与结算面积变化基本同步，而上半年竣工比例仅占全年的26.9%，所以导致业绩略低预期。

　　经营分析盈利水平继续下滑。报告期公司毛利率同比下滑2.7个百分点至30.9%，延续了2013年以来的下滑趋势，主要是2012年下半年和2013年涨价后项目参与结算比例不高，预计下半年这部分高盈利水平项目进入报表后，将对全年盈利水平改善有所帮助。

　　积极销售策略产生一定效果。公司的微观运营情况明显超越了市场，上半年全国住宅面积同比下降7.8%的背景下，公司实现了14.6%的增长，主要是公司坚持积极销售的策略，对于新项目坚持实现新推盘当月销售率60%的销售目标，虽然牺牲利润率水平但明显有利周转。

　　战略收缩。上半年公司实现开工面积962万平方米，同比增长5%，这一增速比去年同期96%的水平大幅下降，上半年开工面积占全年计划的43%，相比去年同期完成56%的比例也有一定幅度收缩。报告期公司新增加开发项目19个，对应的规划建筑面积约264万平方米，同比大幅下降71%，为应对市场的下滑，公司已经明显开始收缩战线。

　　短期现金流好转。期末公司持有货币资金429亿元，虽然较年初下降3%，但货币资金为短期负债合计的1.92倍，好于年初的1.36倍。公司的资产负债率达到78.9%，较2013年底下降0.7个百分点，剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为42.8%，同比基本持平。总体而言，由于压缩了购地支出，公司负债率保持稳定，且短期现金流有所优化。

　　业绩锁定率回升：报告期末公司有1747万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2028亿元，较上年末分别增长21.6%和24.9%，考虑上半年已结算面积和金额，现有预收资源的业绩锁定率为1.83倍，相比13年末的1.22倍有一定幅度提升。

　　投资建议公司主动压缩了拓展资源节奏，但也保证了公司流动性指标的优化，且业绩锁定率处于历史较高水平，预计14、15年每股收益分别为1.65和1.86元，动态市盈率为5.9和5.2倍，维持增持评级。



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