主题：万科a:变革步步为营,重 目标价12元

万科a:新变革步步为营,重申万科目标价12元万科公告:1)事业合伙人继续增持约4630万股(0.42%),成交均价8.83元/股;自2014年5月28日以来,万科事业合伙人累计增持2.58亿股(2.34%),总金额21.88亿,成交均价8.49元/股(不考虑财务成本;2)万科与凯雷签订意向协议,拟成立平台公司,收购万科9个商业物业,未来以资产证券化为目标退出,同时成立商业运营管理公司,负责商业物业运营。

事业合伙人持续增持,传递出管理层对万科未来的坚定信心,预计仍有进一步增持空间。根据万科经济利润奖金提取规则以及历年发放情况、基金融资杠杆情况,我们进行了相应测算,结果显示:万科事业合伙人仍有进一步增持空间,金额至少在6亿以上。

万科通过“小股操盘”模式,探索商业物业退出机制,有望彻底解决商业物业发展在长期资金匹配上的瓶颈。1)引入境外长期资金,是万科国际化战略的重要一步,有利于万科综合资金成本进一步下降;2)此次合作有望彻底解决商业物业发展在长期资金匹配上的瓶颈,万科手中丰富的商业物业资源进一步盘活。

维持增持评级,维持万科A[1.11% 资金 研报]2014/15年EPS1.72、2.11元预测。万科每股RNAV16.72元,目前股价折46%,具安全边际。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂,维持增持评级及目标价12元。

催化剂:市场销量见底回升、事业合伙人及小股操盘顺利推进核心风险:购房需求疲软


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