主题：万科A:商业地产新思路

投资要点:
公司公告8月实现销售面积140.3万平方米、销售金额152.4亿元,同比分别增长5.5%和下降0.3%,环比分别增长2.6%和14.4%,销售均价10862元/平,同比降5.5%,环比升11.5%。2014年1-8月份公司累计实现销售面积1098.2万平方米,销售金额1294.7亿元,分别比2013年同期增长13.5%和14.6%营销创新、均价微降,销售弱市中保持领先。8月是传统淡季,公司通过互联网营销创新和适度调整均价的积极应对方式,取得了出色的销售成绩,前八月销售更比销售高峰的13年大幅增长。我们预计,公司9-12月将继续推盘900亿方左右,其中推盘高峰在11和12月,随着按揭贷款的继续支持,地产销售将继续恢复,维持全年2000亿元的销售额预测。
看好未来,履行承诺,合伙人继续增持。公司盈安合伙6月20日至8月27日增持A股股份46,299,716股,平均价格为8.83元/股,占公司总股本的0.42%。截至8月27日,盈安合伙共持有公司A股股份257,668,078股,占公司总股本的2.34%。合伙人资金作为事业合伙人集体委托管理的经济利润奖金和引入融资杠杆而融得的资金,持续的增持清晰的表明对公司未来的信心。
处置上海物业,与凯雷成立商业运营公司,资产证券化走在行业前列。万科与凯雷投资各持股20%和80%成立资产平台公司,并收购万科旗下9个商业物业,同时设立运营管理公司,将来将以资产证券化为目标退出。同时,公司以人民币约16.51亿元出售上海万狮置业有90%的股权,该公司主要负责虹桥万科中心项目,预计该笔交易将实现税前收益2.16亿元。公司轻资产,重运营的商业地产思路显现,资产证券化走在行业前列。
投资建议:公司在弱市中战略积极,销售领先,商业地产资产证券化创新引领行业,合伙人继续增持显信心,我们认为轻资产运营将成公司新常态,未来的发展更持久稳健,维持盈利预测和“买入”评级。公司1-8月销售1295亿,已售未结资源丰富,维持公司14年销售额2000亿的预测,维持公司14-16年EPS分别为1.64、1.88、2.19元的预测,对应PE别为6X、5X、4X,维持“买入”评级。

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