主题：华联股份：拟转让北京华联万贸购物中心经营有限公司股权项目评估说明

第一章 评估对象与评估范围说明
一、评估对象与评估范围
(一)委托评估对象与评估范围
评估对象是北京华联万贸购物中心经营有限公司的股东全部权益。 评估范围是北京华联万贸购物中心经营有限公司的全部资产及负债。
(二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日，评估范围内的资产包括流动资产、投资性房地产、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产等，总资产账面价值为83,337.72万元；负债为流动负债、非流动负债，总负债账面价值为41,939.07万元；净资产账面价值41,398.66万元。 评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经致同会计事务所(特殊普通合伙)审计，并出具了标准无保留意见审计报告。
(三)委托评估的资产权属状况
截至评估基准日被评估单位已办理国有土地所有权证、房屋所有权证、车辆行驶证。 委托评估的资产权属问题如下： 在报告提出日期前企业的房屋所有权证、国有土地使用权证证载权利人以及车辆行驶证所有人尚未办理变更手续。
二、企业申报的实物资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：投资性房地产、机器设备、无形资产等。实物资产的类型及特点如下：
(一)投资性房地产
纳入评估范围的投资性房地产为北京华联万柳购物中心，坐落于北京市海淀区巴沟路2号1幢，建成于2009年，房产证号为京房产
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证海字第178112号，建筑面积为105,919.75㎡。
(二)机器设备
纳入评估范围的设备类资产主要购臵于2003至2013年间，分布于公司各部门。设备类资产基本概况如下： 机器设备共计16项，主要为自动扶梯、客梯、空调机组、制冷机组、冷冻循环泵及负压锅炉等，这些设备目前都能正常使用。 运输设备主要为公司办公用车，共计3项，均能正常使用。 其他设备共计204项，主要为计算机及配套软件、打印机、复印机、传真机、空调、办公家具等，分布于公司各部门，目前均能正常使用。
三、企业申报的无形资产情况
企业申报的纳入评估范围的无形资产为土地，共1项，土地使用面积37,524.56平方米，持有编号为京海国用（2005出）第3371号土地使用权证。
四、企业申报的表外资产情况
无。
五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产
本评估报告不存在引用其他机构报告的情况。
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第二章 资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照专业划分为流动资产(负债)、房地产、机器设备、收益法等四个专业的评估人员，并制定了详细的现场清查核实计划。2014年6月10日至2014年6月30日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。 2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表 评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相
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符。 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的投资性房地产、车辆、无形资产等资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
二、影响资产核实的事项及处理方法
资产清查过程中，评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下： 1.华联万贸存在资产抵押情况 ⑴华联万贸将其投资性房地产于2010年12月15日将抵押权利人为交通银行股份有限公司北京海淀支行，被担保主债权的数额为人民币4亿元整的在建工程抵押转现房抵押登记。 委估房产于2010年12月16日设定抵押登记，抵押权利人为交通银行股份有限公司北京海淀支行，被担保主债权的数额为人民币5亿元整。 ⑵华联万贸将其无形资产-土地于2007年12月20日设定抵押他项权利，抵押权利人为交通银行股份有限公司北京海淀支行，权利种类为在建工程及土地使用权抵押，权利价值为人民币4亿元，他项权利证号为京海他项（2007抵）第0268号，约定期限为2007年12月24日至2016年05月24日。 纳入本次评估范围的投资性房地产已办理抵押贷款，本次评估对上述抵押事项进行了核实，未考虑上述抵押事项对评估结果的影响。
三、核实结论
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经过清查，列入评估范围内的资产均可正常使用，且不存在产权纠纷问题。
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第三章 资产基础法评估技术说明
一、 流动资产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、其他应收款。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元
科目名称
账面价值
货币资金
4,704,633.50
应收账款
14,632,098.62
其他应收款
3,286,642.67
流动资产合计
22,623,374.79
(二)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了评估基准日的银行对帐单以及部分记账凭证等评估相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的现金进行了盘点，填写了“现金盘点表”，对评估基准日申报的银行存款，进行了函证。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位相关人员询问应收帐款、其他应收款的形成原因坏账准备计提的政策等。
(三)评估方法
1.货币资金
(1)库存现金 评估基准日库存现金账面价值11,351.05元，币种为人民币。
评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额，并同现
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金日记账、总账现金账户余额核对，以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为：盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金金额。 评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点，并根据盘点结果进行了评估倒推，评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。 现金评估值为11,351.05元。 (2)银行存款 评估基准日银行存款账面价值4,690,897.91元，全部为人民币存款。核算内容为北京银行新华支行、交通银行股份有限公司北京海淀支行、华联财务公司（公）建设银行、中国农业银行海淀大街支行、交通银行股份有限公司北京万柳中路支行、中信银行世纪城支行、北京银行中关村分行的存款。 评估人员对银行存款都进行了函证，并取得了每户银行存款的银行对账单和银行存款余额调节表，对其逐行逐户核对，并对双方未达账项的调整进行核实。经了解未达账项的形成原因等，没有发现对净资产有重大影响的事宜，且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。银行存款以核实无误后的账面价值作为评估值。 银行存款评估值为4,690,897.91元。 (3)其他货币资金 评估基准日其他货币资金账面价值2,384.54 元，币种为人民币。核算内容为用于业务招待的信用卡金额。 评估人员对其他货币资金的用途、金额等内容进行了核实。其他货币资金以核实无误的账面价值作为评估值。 其他货币资金评估值为2,384.54 元。
2.应收账款
评估基准日应收账款账面余额15,428,671.48元，核算内容为BHG（北京）百货有限公司、天津市淘气宝玩具有限公司、美智美教育科
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技（北京）有限公司、北京富了龙康商贸有限公司等的租金。评估基准日应收账款计提坏账准备796,572.86元，应收账款账面净额14,632,098.62元。 评估人员向被评估单位调查了解了租金收费标准、客户构成及资信情况、历史年度应收账款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应收账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。采用账龄分析的方法确定评估值，同时将评估基准日计提的应收账款坏账准备评估为零。具体评估方法如下： 对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款，采用应收账款账龄分析法确定坏账损失比例，从而预计应收账款可收回金额。预计应收账款坏账损失比例的原则如下： ①账龄在一年以内的不计取； ②账龄在一至二年的应收账款按其账面余额的10%计取； ③账龄在二至三年的应收账款按其账面余额的30%计取； ④账龄在三年至四年的应收账款按其账面余额的50%计取； ⑤账龄在四年至五年的应收账款按其账面余额的80%计取； ⑥账龄在五年以上的应收账款按其账面余额的100%计取； ⑦对于关联方之间不计取坏账损失。 根据上述原则，本次预计应收账款的评估风险损失为796,572.86元。 应收账款评估值为14,632,098.62元，评估无增减。
3.其他应收款
评估基准日其他应收款账面余额3,337,556.40元，核算内容为被评估单位除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。评估基准日其他应收款计提坏账准备50,913.73元，其他应收款账面价值3,286,642.67元。 评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的其他应收款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。
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其他应收款评估方法表述同应收账款。 根据上述原则，本次预计其他应收款的评估风险损失为50,913.73元。 其他应收款评估值为3,286,642.67元，评估无增减值。
(四)评估结果
流动资产评估结果及增减值情况如下表： 流动资产评估结果汇总表 金额单位:人民币元
科目名称
账面价值
评估价值
增减值
增值率%
货币资金
4,704,633.50
4,704,633.50
-
-
应收账款
14,632,098.62
14,632,098.62
-
-
其他应收款
3,286,642.67
3,286,642.67
-
-
流动资产合计
22,623,374.79
22,623,374.79
-
-
流动资产评估值22,623,374.79元，评估无增减。
二、投资性房地产评估技术说明
(一)评估范围
纳入评估范围的投资性房地产为北京华联万柳购物中心，坐落于北京市海淀区巴沟路2号1幢，建筑面积为105,919.75㎡。纳入评估范围的投资性房地产资产评估基准日账面价值如下表所示： 金额单位：人民币元
科目名称
账面价值
投资性房地产合计
473,605,429.56
减：投资性房地产减值准备
-
投资性房地产净额
473,605,429.56
(二)投资性房地产概况
纳入评估范围的投资性房地产建成于2009年1月，坐落于北京市海淀区巴沟路2号1幢，投资性房地产基本概况如下： 1．投资性房地产用途分类 纳入评估范围内的投资性房地产现有实际用途为：车库、购物中心。
2．投资性房地产结构特征
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北京华联万柳购物中心坐落于北京市海淀区巴沟路2号1幢框架结构，地下2层，地上5层，地下1层层高5.5米，地上1层至5层4.5米，2009年竣工投入使用。现用途：地下2层为车库；地下1层至地上5层为商业；建筑总面积105,919.75平方米。 结构部份：主体结构为框架剪力墙结构，中庭连桥为钢结构，中庭屋面为张弦钢结构，部分托梁柱为型钢砼梁；地基基础为筏板基础，有较好承载能力，无均匀沉降；承重构件为现浇柱、梁，基础完好；非承重墙为实砌砖墙；防水、防腐、隔热、保温层完好；落水管排水，排水基本畅通。 装饰部份：外墙局部贴石材，局部为玻璃幕墙，内墙面抹灰，涂乳胶漆，贴石材；屋面为百叶窗；窗户为铝合金窗，入户门为玻璃门，商铺为玻璃门；公共部分地面铺石材、柱面贴石材、顶棚为石膏造型吊灯，各铺位为商户自行装修。 设备部份：配备货梯6部，客梯4部，观光电梯3部，自动扶梯40部，安装中央空调等设备设施；安装闭路电视监视系统、自动报警系统，安装烟感探测装臵、自动喷淋系统、应急照明系统、消防广播系统等消防设备设施，暗设水电，设备、线路照明装臵完好，使用正常，物业维护良好。 3．地理位臵及配套设施情况 (1)投资性房地产分布情况 委估的投资性房地产分布在北京海淀区。 (2)投资性房地产所处区域概况 海淀区，是北京市下辖的一个区，位于北京城区西北部。全区面积430.8平方千米，南北长约30千米，东西最宽处29千米，约占北京市总面积的2.53%。海淀区高校云集，著名的北京大学、清华大学、中国人民大学、北京师范大学等均位于海淀区。颐和园、圆明园、香山等著名旅游景点也位于海淀区。 根据海淀区规划，该区产业布局形式概括为：两中心四区网络型开放式产业空间布局。 ①两中心，即：中关村科技园区和海淀新区科技创新中心。
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②四区，即四大功能区，即东部科教文化产业区、北部城市新区、南部现代服务区和西部生态休闲旅游区。东部科教文化产业区是海淀区长期发展形成的产业核心区，主要发展高新技术研发、创新产业、教育文化业和配套的现代服务业，强化核心产业区综合化和新开发产业空间定向化。北部城市新区是海淀区未来的城市发展新区、新型城市化地区，主要发展高新技术研发、创新产业、教育文化业、生态观光休闲业等现代服务业。南部现代服务区是海淀区城市生活功能核心区、高度城市化地区，主要发展旅游、高新技术研发、金融等产业和文化、体育、教育、医疗等社会事业。西部生态休闲旅游区是海淀区的生态屏障。在保护山水生态环境的前提下，主要发展以山水游览、休闲度假、文化体验和观光农林业为主的休闲旅游业。 4．利用状况与日常维护 投资性房地产由北京华联万贸购物中心经营有限公司负责经营管理，现已对外出租。经现场勘察，房屋建筑物整体维护保养良好，基础承载力足够，整体结构节点坚固，装修基本完好，中央空调、水卫电照及设备现状基本良好使用正常，房屋成新率9成，满足承租方正常的商业使用需要。 5．相关会计政策 (1)账面原值构成 投资性房地产资产的账面原值为企业购建时发生的成本。 (2)折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧。按投资性房地产资产类别、预计使用寿命和预计残值，确定投资性房地产资产的年折旧率如下：
固定资产类别
预计使用年限
残值率%
年折旧率%
房屋及建筑物
30-40
3-5
2.37-3.23
6．土地权属状况
北京华联万柳购物中心于2005年5月30日取得国有土地使用证，证号分别为京海国用（2005出）第3371号，土地使用权面积为37,524.56平方米；终止日期：商业用途为2044年8月29日,地下车库为2054年8月29日；使用权类型为出让。土地使用权人为北京万贸企业管理有限责
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任公司，土地座落北北京市海淀区巴沟路2号1幢，发证机关北京市人民政府。该土地使用权证载用途为配套、地下车库用地。 委估宗地于2007年12月20日设定抵押他项权利，抵押权利人为交通银行股份有限公司北京海淀支行，权利种类为在建工程及土地使用权抵押，权利价值为人民币4亿元，他项权利证号为京海他项（2007抵）第0268号，约定期限为2007年12月24日至2016年05月24日。
(三)核实过程
1.核对账目：根据被评估单位提供的投资性房地产资产评估申报明细表，首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估单位的投资性房地产资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符；最后对部分投资性房地产资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据投资性房地产资产的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件；收集了日常维护与管理制度等评估相关资料。 3.现场勘查：评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的投资性房地产资产进行了现场勘查。核对了投资性房地产名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了投资性房地产的工作环境、维护与保养情况等使用信息；了解了投资性房地产的完损程度和预计使用年限等成新状况；填写了典型投资性房地产的现场调查表。 4.现场访谈：评估人员向被评估单位调查了解了投资性房地产资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的市场交易价格信息；调查了解了投资性房地产资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。
(四)评估方法
评估人员在认真分析所掌握的资料并对待估对象进行实地勘察后，遵照国家标准•房地产估价规范‣，结合待估建筑物属性，确定评估方法。
由于本次评估的投资性房地产主要用于出租，是收益性物业，
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因此主要采用收益法评估。 对出租的房地产采用收益法进行评估，即预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到评估基准后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的计算公式为： 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且土地使用权出让合同中未约定不可续期的，不动产价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的不动产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到评估基准日时的价值。 nnniiirRrRP)1(×)1(×15。0 式中：P=物业评估值 Ri=净收益 Rn=物业残余价值 n=收益计算年限 r=折现率 i=第几年
(五)典型案例
案例一： 北京华联万柳购物中心 明细表序号：表4-5-1序号1 建筑面积：105,919.75 m2 账面原值：522,181,519.49元 账面净值：473,605,429.56元 房地产证编号：京房权证海字第178112号 土地性质：出让 土地用途：配套、地下车库 土地终止日期：商业用途为2044年8月29日、地下车库用途为2054年8月29日 房屋来源：自建 房屋法定用途：综合 房屋现实际用途：车库、购物中心
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1.房屋概况 北京华联万柳购物中心建筑结构为框架结构，建成于2009年1月，位于北京市海淀区巴沟路2号1幢，法定用途为车库、购物中心，现实际用途为车库、购物中心。北京华联万柳购物中心目前主要用于出租，主力租户为北京华联综合超市股份有限公司、BHG（北京）百货有限公司。其他租户为国美电器有限公司、北京橙天嘉禾万贸影城有限公司、北京川情汇餐饮管理有限公司茗桂轩餐饮分公司、交通银行股份有限公司北京市分行、西雅衣家（中国）商业有限公司等。 北京华联万柳购物中心的东部为中关村西区，南部紧邻万柳高档居住社区，西部是世纪城居住社区，北部是颐和园，距离西北三环1500米，距北四环800米，三面环路。紧邻巴沟公交总站，大约有21条公交线路通往北京城各处。贯穿北京朝阳区与海淀区的地铁10号线巴沟站直达项目地下一层。地铁4号线与10号线的换乘站海淀黄庄距离项目仅两站 。该区域市政基础设施完善，水、电、气、热、通讯等各种管线齐全。该区域有世纪金源购物中心、大喜到剧院、丑小鸭动漫亲子剧场等商业项目；有万泉小学、人民大学等教育机构；有交通银行、建设银行、工商银行、中信银行等多家金融机构，商业服务配套设施齐全。 2.评估方法及过程 由于委估物业用于出租，是收益性物业，因此对该物业采用收益法进行评估。 具体计算过程如下： ①求取房地产年总收益 根据委估对象市场客观租金水平计算房地年总收益。 该商业项目的收入主要为从商户收取的租赁费和其他收入。租赁收入从出租类型上区分，可以分成保底租金、抽成租金及临时租金(公共区域对外出租收入)；从出租客户上区分，可以分成主力租户、其他租户及办公区租赁；其他收入主要是公共区域对外出租收入。
由于北京华联万柳购物中心的市场比较成熟，根据华联万贸提供的相关租赁资料以及该项目周边类似商业项目市场租金综合分析，
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确定2014年主力租户单位租金为89.13元/月·平方米，根据双方合同未来每三年以6%幅度递增截至2030年合同期结束；由于长期合约租金整体水平较低，预计2031年长期合约结束后租金能一次性大幅提升50%，2031年至2044年1月1日至8月29日以每三年7%的幅度递增；其他租户根据楼层、位臵的不同分别确定单位租金，2014年平均为192.66元/月·平方米，2014年至2044年 8月29日每年以6 %幅度稳步递增；基准日办公区域为被评估单位自用，预计基准日后第一年平均租金为76.04元/月▪平方米，未来年度每三年以6%幅度稳步递增。抽成租金根据商户的销售额来确定。临时租金为中庭租金、广告位租金，根据历史年度的中庭租金、广告位租金增长情况，预计未来年度分别以每年6%-10%的幅度增长。 其他收入主要是公共区域对外出租收入，其租金水平按市场租金确定。 ②房地出租年总费用 总费用包括营业税金及附加、维修费、管理费、房产税、保险费、土地使用税、租赁中介费、租赁损失、所得税等由于收取房产收益而应付出的费用。 A维修费：指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房屋重臵价的2%计算。 B土地使用税：按北京市公布的标准按土地面积收取。 北京市城镇土地使用税按土地分类及等级征收标准执行，该物业年收费18元/平方米土地面积。 C房产税：按房产年总收益的12%计算。 D营业税及附加：依据税法及北京市规定计收。 营业税：营业税税金按房地产年总收益的5%计。 城市维护建设税和教育费附加费及地方教育附加：按营业税税额的12%计。 总计营业税及附加按年房地产总收益的5.6%计。 E保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按年房屋重臵全价的2‰计。
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F管理费：按年房地产总收益的3%计。 G租金中介费：按年房地产总收益的1%～3%，评估时取1%计。 H租赁损失：空臵率按2.1%计。 I所得税：以企业适用税率25%按税法相关规定计算。 ③房地产出租年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用 ④还原利率 以中国人民银行公布的一年期贷款利率或一年期国债利率，加上一定的风险调整值，在此基础上结合该区域房屋租售比例的调查情况，确定该类型房地产还原利率为7.50%。 ⑤房地产收益年期的确定 本次土地使用权终止日期—商业用途为2044年8月29日、地下车库用途为2054年8月29日，于估价时点土地剩余使用年限按最短年限计算为30.67年。估价对象于2009年12月建成，框架结构房屋建(构)筑物的耐用年限为50年，至估价时点2013年12月31日,房屋建筑物剩余年限为46年，本次评估按土地使用权剩余年限确定收益年限为30.67年。 ⑥建筑物的残余价值的确定 建筑物回收的残余价值为建筑物重臵全价（不含土地）乘以预测期末的成新率。
以上详细测算过程请见房地产收益法评估计算表。
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房地产收益法评估计算表 单位：人民币元 序号内容费率2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年一年房地产总收益(元)161,563,911.22 167,506,077.54 174,580,324.52 181,178,520.07 188,336,103.09 198,300,756.39 197,221,979.03 202,873,227.49 212,886,963.39 222,286,416.91 232,391,521.02 245,891,421.78 258,798,691.98 270,931,207.03 285,133,247.44 298,794,038.60 1月租金(元／m2)（建筑面积口径）127.11 131.79 137.35 142.54 148.18 156.01 155.17 159.61 167.49 174.89 182.84 193.46 203.61 213.16 224.33 235.08 2估价对象建筑面积(平方米)105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 105,919.75 3估价对象重置价格(元)614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 614,334,550.00 4出租率(%)0.98 0.98 0.98 0.98 0.98 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 0.99 二年总费用(元)49,088,607.00 50,372,114.93 51,900,152.28 53,325,362.52 54,871,400.45 57,023,765.56 56,790,749.65 58,011,419.32 60,174,386.27 62,204,668.23 64,387,370.72 67,303,349.28 70,091,319.65 72,711,942.90 75,779,583.63 78,730,314.52 1维修费(元)2.00%12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 12,286,691.00 2土地使用税(元)18.00675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 675,442.08 3房产税（元）12.00%19,387,669.35 20,100,729.30 20,949,638.94 21,741,422.41 22,600,332.37 23,796,090.77 23,666,637.48 24,344,787.30 25,546,435.61 26,674,370.03 27,886,982.52 29,506,970.61 31,055,843.04 32,511,744.84 34,215,989.69 35,855,284.63 4营业税及附加（元）5.60%9,047,579.03 9,380,340.34 9,776,498.17 10,145,997.12 10,546,821.77 11,104,842.36 11,044,430.83 11,360,900.74 11,921,669.95 12,448,039.35 13,013,925.18 13,769,919.62 14,492,726.75 15,172,147.59 15,967,461.86 16,732,466.16 5保险费（元）0.20%1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 1,228,669.10 6管理费（元）3.00%4,846,917.34 5,025,182.33 5,237,409.74 5,435,355.60 5,650,083.09 5,949,022.69 5,916,659.37 6,086,196.82 6,386,608.90 6,668,592.51 6,971,745.63 7,376,742.65 7,763,960.76 8,127,936.21 8,553,997.42 8,963,821.16 7租赁中介费1.00%1,615,639.11 1,675,060.78 1,745,803.25 1,811,785.20 1,883,361.03 1,983,007.56 1,972,219.79 2,028,732.27 2,128,869.63 2,222,864.17 2,323,915.21 2,458,914.22 2,587,986.92 2,709,312.07 2,851,332.47 2,987,940.39 8租赁损失0.00%- - - - - - - - - - - - - - - - 9折旧34,130,493.05 34,071,494.31 33,695,806.08 33,506,821.09 33,506,821.09 33,506,821.09 24,296,931.20 21,367,122.97 21,094,843.49 20,835,574.91 20,741,041.03 22,166,041.03 23,591,041.03 23,591,041.03 23,591,041.03 23,591,041.03 10所得税率(%)0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 11所得税(元)19,586,202.79 20,765,617.08 22,246,091.54 23,586,584.12 24,989,470.39 26,942,542.44 29,033,574.55 30,873,671.30 32,904,433.41 34,811,543.44 36,815,777.32 39,105,507.87 41,279,082.82 43,657,055.77 46,440,655.70 49,118,170.76 三年租金净收益(元)92,889,101.42 96,368,345.54 100,434,080.70 104,266,573.44 108,475,232.25 114,334,448.40 111,397,654.84 113,988,136.87 119,808,143.71 125,270,205.24 131,188,372.98 139,482,564.63 147,428,289.51 154,562,208.36 162,913,008.12 170,945,553.32 四还原利率(%)0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 0.08 五可获收益年限(年)1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 六收



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