主题：万科A：均价逆市回升

2014 年9 月公司实现销售面积165.6 万平方米,销售金额195.9 亿元,同比分别上升26.3%和25.8%。2014 年1-9 月份公司累计实现销售面积1263.8 万方,销售金额1490.6 亿元,累计同比增长15.0%和16.0%。公司9 月新增项目2 个,总权益建筑面积40.4 万方,权益地价款15.98 亿元。
单月销售额历史第三高,销售均价小幅回升,年销售完成率达75%。1)销售额创新高:在全国金九销售不理想、房价继续下降的背景下,公司坚决执行快周转、快去化的策略,9 月单月销售额196 亿元创历史以来第三高,仅落后于2014 年1 月的276 亿和2011 年1 月的201 亿元;2)销售均价小幅回升:公司并没有采取盲目降价的策略,9 月单月销售均价11830 元/平,环比回升8.9%,连续两月环比回升,累计销售均价11795 元/平,同比增长0.9%;3)销售完成率75%,维持全年2000 亿元销售额的预测:前三季度累计销售完成全年预测销售额2000 亿元的75%,伴随央行9 月30 日信贷政策调整未来逐步落实,预计公司在四季度会在灵活推盘基础上逐渐放大推盘量。公司作为行业龙头,未来购房客户会首先受益于央行信贷新政带来的按揭利率下调、按揭额度增加等实质性利好。从市场反馈看,十一黄金周销售景气度大幅回升,部分城市也出现了较大同比增幅。我们维持万科2014 年销售额为2000 亿的预测,同比增长17%。
谨慎拿地,继续小股操盘模式。9 月新增项目总权益建筑面积仅为40.4 万方。公司在广州、福州各获取一地块,其中广州项目权益比例仅为25%。公司继续践行“小股操盘”模式,帮助公司节约资本金消耗,并通过输出管理获得超额收益、提升ROE 水平。
投资建议:四季度行业销售和政策面将明显优于前三季度,公司全年销售和结算目标无忧,维持盈利预测和买入评级。9 月公司销售情况良好,我们预计公司在四季度销售将保持稳步回升的态势,维持14 年2000 亿元的销售预测。
此外,公司目前H 股较A 股溢价20%,伴随沪港通的逐步落实,预计A 股将会部分受益于估值趋同。维持公司14-16 年EPS 分别为1.64、1.88、2.19 元,对应PE 分别为6X、5X、4X。RNAV 为16.5 元,维持“买入”评级。

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