主题：万科A：金九成色十足

三季度销售价降量升,“金九”成色十足:万科发布9月销售情况,9月单月公司实现销售面积165.6万平方米,同比/环比上升26.3%和18.0%,销售金额195.9亿元,同比/环比增长25.8%和28.5%。月销售均价为11830元/平米,同比/环比变动-0.4%和+8.9%,均价同比增速连续4月负增长。
三季度公司销售实现价降量升的局面,是销售面积和金额分别为442.6万平和481.5亿,同比分别增15.8%和7.4%,环比二季度增9.0%和3.1%。
成交均价10879元/平,同比/环比下降7.2%和5.3%。
前三季度公司累计实现销售面积1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,面积和金额分别比2013年同期增长15.0%和16.0%,同比增速较上月上升1.5和1.4个百分点。年销售均价11794元/平方米,同比增0.8%,增速较上月下降0.2个百分点。
我们统计的43个城市(各地房管局数据)成交面积来看,9月销量并未好转,合计成交仅环比8月上升1.1%,同比下降13.0%;
公司拿地意愿仍然较低:9月单月公司获得2个项目,分别位于广州天河区和福州仓山区,权益为25%、100%,合计建筑面积46.1万平方米,须支付地价款16.0亿元,同/环比变动-90.2%和+42.3%。
今年以来公司获得27块土地,去年同期获得76块,新增土地建面635.6万平方米,同比降74.5%,权益地价仅140.4亿,同比降77.7%,今年万科新项目平均权益62.1%,较去年下降17.8个百分点,积极尝试“小股操盘”的轻资产运营模式。平均楼面地价3556元/平,同比上升12.6%。
事业部合伙人继续增持:盈安合伙在9月15日和9月23日合计使用9.43亿资金购入公司0.42%股份,平均价格9.31元/股。目前其已累计持股3.26%,为公司第二大股东,反映公司中高层员工对公司长期发展的认可。
投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为随着央行放松政策的落地,地产销量逐步回升是大概率事件,地产股有望继续上行,公司作为地产龙头估值将继续修复。目前公司H股价格14.34港币/股,A股折价17%。目前公司土地储备超过4000万平,能够满足未来2至3年的开发需要。我们维持公司2014-2015年EPS分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿上调至2014年7X的PE目标价12.18元。
风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧。

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