主题：华联股份：实现可持续发展 中性评级

公司近况公司拟将其所持的全资子公司成都海融兴达臵业100%股权、内江华联购物中心100%股权与大连公司100%股权转让，受让方分别为新加坡PETRA4、PETRA5、PETRA6，转让价款分别为6,822.07万美元、5,948.14万美元、2,226.83万美元。
转让后公司接受受让方委托，仍拥有上述购物中心的实际运营权，对其提供管理和咨询服务，受让方支付公司服务费。



评论1、商业项目开发模式升级，有助于公司改善现金流，优化财务结构，实现购物中心项目的可持续滚动开发。



①公司原有商业开发模式是通过银行借款或股权融资等方式，以取得开发新购物中心所需资金，该模式使得公司持有大量物业因而造成贷款（财务费用）和折旧摊销金额较大，盈利受影响；②公司新商业开发模式是通过对部分成熟商业物业的权益进行转让，一方面能优化公司财务结构，改善现金流，获取物业增值收益；另一方面资本循环利用又能为公司外延收购新商业项目提供有力的资金支持及保障（这3个项目至少回收资金9亿元），帮助公司抓住机遇，在新区域拓展优质项目资源，增强综合竞争力。



2、从盈利水平看，该模式除给公司带来一次性投资收益外，公司原有盈利水平并不会降低。鉴于3个转让项目的房地产有一定增值，预计本次转让将给公司带来约0.44亿元投资收益；此外后续公司仍将采取管理输出的形式继续运营这些物业，未来公司咨询管理费收入增加，财务费用和折旧摊销显著降低，加之成都、内江项目开业不久盈利不佳，预计本次交易不会降低公司盈利水平。



3、公司作为兼具快速成长与长期稳定回报的购物中心运营商，目前正处于业绩释放起点。公司店龄结构年轻（已开业25家购物中心中，开业满3年的约9家），未来2-3年已开业购物中心将逐渐成熟并贡献业绩；实施新商业开发模式，获取物业增值收益，并解决财务费用与折旧摊销较大等长期影响利润因素；投资绵阳科技城产业基金未来2－3年逐渐退出，有望带来约3亿元投资收益。



估值建议维持盈利预测与中性评级。公司每股NAV3.7元，具备坚实的资产价值支撑。考虑公司的稀缺性、高成长性与新商业模式能提升未来成长潜力，上调目标价29%至4元，对应15年33倍PE。



风险消费持续不景气、新店培育期延长、财务费用居高不下。



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