主题：万科A：彰显龙头本色 买入评级

10月销售高达221亿，继9月后再超市场预期2014年10月份，万科(000002.CH/人民币9.39;2202.HK/港币14.90,谨慎买入)实现销售面积191万平米，环比增长15%，同比增长14%，好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降2%的水平；销售金额221亿元，环比增长13%，同比增长27%，单月销售创下除今年1月外的历史次高，继9月后再超市场预期；单月销售均价11,590元/平米，环比下降2%。

　　前10月，公司实现销售面积1,454万平米，同比增长15%，仍好于同期我们跟踪的17个城市的销售面积同比下降19%的水平；销售金额1,711亿元，相当于我们全年预测销售收入的81%，好于行业平均水平，同比增长17%，涨幅较前9月再扩大1个百分点；累计销售均价11,768元/平米，同比增长2%。

　　展望2014年，基于公司稳定的财务表现、合理的产品定位以及丰富的可售资源，我们维持对公司今年销售2,100亿元的预测，同比增长23%。预售锁定方面，至14年10月末，公司已售未结算金额分别锁定了我们对2014-15年房地产预测收入的100%和94%。

　　拿地量略有回升，但土地扩张仍趋谨慎2014年10月份，万科在土地市场仅新获取深圳、广州、合肥和重庆4个项目，共新增建筑面积106万平米，总地价58亿元，环比增长186%，拿地额占比当期销售额比值低位回升至26%，但公司对土地市场仍持谨慎态度；平均楼面地价5,488元/平米，占比周边房价平均仅为37%；前10月，公司合计拿地285亿元，占比当期销售低位回升至17%，但较11-13年的40%、38%和63%呈现大幅下降，目前土地市场价格未充分调整之际，公司拿地仍趋于谨慎。

　　重申万科A股买入评级、H股谨慎买入评级在行业供需临近拐点之际，万科放权城市公司，强调互联网思维，并鼓励进行营销创新，抢占市场份额，提高市占率，公司10月销售再超市场预期，前10月合计实现销售1,711亿元，同比增长17%，优于行业同期销售表现，持续受益于行业集中度的提升，并预计全年完成2,100亿元难度不大，同比增长23%；此外，近期公司联手凯雷开发商业地产、并学习凯德模式，有望打通商业地产经营正向循环，另一方面，在全面开展事业合伙人制度之后，事业合伙人持续增持，实现公司与员工利益捆绑，提高管理层的工作热情和创造力，并将激发管理层市值管理的动力，促使公司股价预期更加稳定。我们维持公司2014-15年每股收益预期分别为1.70元和2.05元，重申A股买入评级、H股谨慎买入评级。


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