主题：房地产：9月房地产业投资策略 关注4股

　　房地产开发综合景气指数连续7个月下滑，行业处于调整期。

　　由于房地产市场销售量不断萎缩，房市清淡，房地产开发综合景气指数也连续7个月下滑，从2007年11月的106.59下跌到2008年7月的102.36，行业处于调整阶段。

　　全国大部分地区销售依然呈现疲弱。

　　1-7月行业年度累计销售同比减少10.79%，全国大部分地区销售依然疲软，深圳、北京等地交易量清淡，上海再现“零成交”。

　　房地产企业将竞相降价销售，面临“金九银十”考验。房地产行业已经进入调整的第二个阶段，在这个阶段以降价销售为主，虽然在8月份房地产商采取了“低开”“打折”等促销手段，但未见效果。

　　今年的“金九银十”将面临考验，房地产商会抓紧机会促销，但预计竞争将十分激烈。

　　行业股票已深度调整，估值下调风险来自于地价下跌。

　　现在房地产股估值最保守的估值是对企业以土地储备为主的净资产的重估。但依然面临地价下跌风险。

　　投资建议：

　　评级未来十二个月内，房地产业：中性

出于对系统性风险的担忧，房价未见底的考虑，维持房地产业中性评级。

　　本月整体上宜对开发类地产股谨慎观望，可关注地价低廉，资金相对宽裕，有安全边际的公司，如深长城、万科A、招商地产。另外，还可适当关注央企房地产整合受益的公司如保利地产等。

一、8月份行业市场动态概述

1、房地产开发综合指数连续7个月下滑，行业处于调整期。

　　由于房地产市场销售量不断萎缩，房市清淡，房地产开发综合景气指数也连续7个月下滑，从2007年11月的106.59下跌到2008年7月的102.36，行业处于调整阶段。

　　国家发改委最新数据显示，今年1-7月，全国城镇固定资产投资完成72160亿元，比上年同期增长27.3%，增速同比加快0.7个百分点，比1-6提高0.5个百分点。其中，房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%，其中，住宅投资11486亿元，同比增长33.7%；办公楼投资534亿元，同比增长0.7%；商业营业用房投资1603亿元，同比增长19.2%；其他投资2260亿元，同比增长35.7%。分地区看,东部地区投资增幅有所放慢,同比增长25.1%，增幅同比提高0.6个百分点；中部地区投资增幅明显加快,同比增长44.9%，增幅同比提高8.4个百分点；西部地区投资增幅开始回落，同比增长36.6%，增幅同比下降1.3个百分点。

　　数据显示，房地产开发购置土地面积呈回落之势。1-7月全国房地产开发购置土地面积21974万平方米，同比增长5.2%，增幅同比下降6.7个百分点；其中，7月份土地购置面积环比下降27.7%。同时，完成土地开发面积和新开工面积也呈回落之势，7月份土地开发面积和新开工面积分别比6月下降35.7%和35.7%。1-7月完成土地开发面积14767万平方米，同比增长4.2%，增幅同比提高4.4个百分点。

　　楼市交易萎靡也影响到开发商的拿地信心。发改委昨日的数据还显示，1-7月房地产销售面积27743万平方米，同比下降10.8%。

　　其中，现房销售面积同比下降17.8%；期房销售面积同比下降8.2%。

　　2、1-7月行业销售同比减少10.79%，市场向下调整趋势加快。

　　1-7月行业销售同比减少10.79%，深圳全市成交价格下跌，成交量关外回升、关内下降；北京成交低迷，可售房屋持续上升，成交套数环比下降15%左右，上海再现“零成交”。销售继续疲软，可售量增加，向下调整趋势加快。

　　近两年几乎绝迹的区域“零成交”现象日前再现上海楼市。网上房地产最近一周（8月18日－8月24日）数据显示，卢湾、静安两区新建商品房一周内出现“零”成交现象。

二、行业中期趋势的展望

1、房地产企业将竞相降价销售，面临“金九银十”考验

房地产行业已经进入调整的第二个阶段，在这个阶段以降价销售为主，虽然在8月份房地产商采取了“低开”“打折”等促销手段，但未见效果。今年的“金九银十”将面临考验，房地产商会抓紧机会促销，但预计竞争将十分激烈。

　　随着开发面积和购置面积的下降，房地产调整已经进入第二阶段，调整的剧烈程度将有所加深，围绕降价销售而展开。第一阶段是房地产商加快手头在建项目竣工销售，第二阶段是降低开发面积和竣工面积以销售为主，第三阶段是供给大量减少，进入底部盘整期。

　　随着楼市传统旺季“金九银十”的到来，开发商努力抓住今年最后的机会，进行销售活动。行业龙头万科在上海不仅较大幅度打折促销，而且开始与几家房地产中介机构合作，将部分项目的销售工作交予代理。金地、大华等较大房企都进行降价促销，未来楼市的竞争将更为激烈。

2、房地产上半年业绩增长放缓

目前（截至8月30日），据Wind统计，已公布的房地产上市公司达102家。今年上半年，102家房地产公司合计实现营业收入793.50亿元，比去年同期增长40%；实现营业利润168.43亿元，同比增长57%；实现净利润132.41亿元，同比增长64%。这与2007年房地产行业80%以上业绩增速相比有明显放缓。102家房企上半年预售帐款达100.46亿，同比增长52%；预售帐款加上半年已结算收入占去年营业收入的107%，今年的全年业绩已有保障。

　　3、行业股票已深度调整，估值下调风险来自于地价下跌

现在房地产股估值最保守的估值是对企业以土地储备为主的净资产的重估。但依然面临地价下跌风险。如招商地产，我们重估净资产在9.5元，以楼面价3000元/平米计算，但如果地价大幅度降价，估值会下调，但我们预计这种地价大幅度降价的可能性不大。

　　三、8月行业评级、策略及重点股票

维持前期的“中性”评级。

　　出于对系统性风险的担忧，房价未见底的考虑，维持房地产业中性评级。

　　建议价值投资者关注低估的非开发类地产股，或者中期业绩预增的公司。

　　本月整体上宜对开发类地产股谨慎观望，可关注地价低廉，资金相对宽裕，有安全边际的公司，如深长城、万科A、招商地产。另外，还可适当关注央企房地产整合受益的公司如保利地产等。




【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。