主题：万科A：结转保守 买入评级

公司發布2014年年報，公司淨利潤同比增長4.2%，低於我們的預期。我們認爲公司淨利潤增速不及預期主要是由於公司今年結算偏保守所致。而反觀銷售情况，依然維持高速增長：公司全年實現銷售金額2151億元，同比增長26%，在同業中處于領先地位。我們仍長期看好公司的投資價值，維持A股、H股“買入”的投資建議。



公司業績：公司2014共實現營業總收入1463.8億元，同比增長8.1%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤157.5億元，同比增長4.15%；基本每股收益1.43元。公司業績低於預期。公司再次提高分紅比例至35.1%（同比提升5.2個百分點），擬每10股派發現金紅利5元（含稅），股息率爲3.6%。分季度來看，公司Q4共實現營收832.5億，同比增長7.9%，實現淨利潤92.9億，同比增長3.7%。



結算量偏少，毛利率隨大勢下降:公司全年房地産業務實現營收1435億元，同比增長8.09%，相對於公司2013年、2014年銷售金額分別同比增長21%和26%的增速來看，結算量偏少。而公司已售未結轉金額爲1946億元，同比提升20%，是公司2014年營收的1.36倍，公司可結轉資源較爲豐富。公司全年綜合毛利率受行業大勢影響，同比下降1.5個百分點至29.9%，但仍維持在在一個相對較高的水帄。



投資收益大幅增長，物業業務將加速發展：公司2014年共實現投資收益41.6億元，同比大幅增長313.8%，公司“小股操盤”的經營模式成效顯著。公司物業服務目前已覆蓋中國大陸61個大中城市，合同管理面積1.03億帄方米。2014年物業服務業務實現營收19.9億元，同比增長35.1%。我們認爲在公司“三好住宅”+“城市配套服務商”的定位以及對互聯網技術的運用下，公司物業業務將會加速發展。



銷售領先同業，政策放鬆將助力銷售繼續高速增長：公司2014年共實現銷售面積1,806.4萬帄，銷售金額2,151.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%，公司銷售業績在行業內處于領先地位。幷且，公司在全國的市占率也由2013年年末的2.09%提升至了2.82%。3月30日，國家將首套房及二套房首付分別降低至2成和4成（原分別爲3成和6-7成），首置及改善性需求的購房門檻被直接降低。公司目前中小戶型佔比在9成以上，該項政策將會直接利好公司的新房銷售，我們認爲公司2015年銷售將會繼續高速增長。



公司財務狀况穩健，助力“城市服務配套商”轉型：截至報告期末，公司共有貨幣資金672.2億元，同比增長41.4%。剔除預收賬款後，公司其它負債佔總資産的比例爲41.5%，較2013年年末下降4.08個百分點。公司的淨負債率則是大幅下降25.27個百分點至5.41%。我們認爲公司充沛的資金以及優良的財務狀况將會助力公司“城市配套服務商”的轉型發展。



盈利預測與投資建議：由於公司結轉較爲保守，我們下修了對公司的盈利預測。預計公司2015、2016年淨利潤將達到172億元和196億元，YOY增長9.1%和14%，EPS1.56元和1.78元，A股對應PE爲8.9倍和7.8倍，PB1.6倍；H股對應PE爲9.3倍和8.2倍PB1.7倍，估值處于較低位置，維持A股、H股“買入”的投資建議。




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