主题：万科A　一季度业绩或为低谷

万科A（000002）公司作为地产行业的龙头，由于结算收入问题导致一季度业绩超预期下滑。从行业来看，2015年开局普遍不佳，过半披露一季报的地产股净利润同比出现下滑。

　　万科业绩超预期下滑

　　近日万科A发布一季报显示公司收入、净利润双双出现负增长。一季度，万科A营业收入88.94亿元，同比下降6.4%，主要系结算收入减少所致。实现净利润6.5亿元，同比下降57.5%，每股收益0.05元。报告期内，公司累计实现销售面积395.7万平方米，销售金额463.4亿元，同比分别下降4.7%和14.6%。

　　对于业绩下滑的原因，万科A称，一季度公司净利润同比下降的原因主要在于，因特殊原因，去年一季度净利润基数较高；2014年一季度，公司项目结算中上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益产生较为集中，使得单季净利润率大幅上升至16.1%，远高于2014年全年10.8%的平均水平。而本报告期，公司结算项目毛利率一般，投资收益产生较少；相对于结算规模，费用在全年各个季度的分布更为平均，今年一季度费用占全年的比例高于结算利润占全年的比例，扣除费用后，一季度预计净利润率将低于全年水平。虽然一季度业绩表现不佳，但公司表示，鉴于一季度结算规模有限，预计2015年全年净利润同比仍将保持增长。“万科A一季报业绩略低于预期”，兴业证券(601377,股吧)分析师阎常铭表示，万科今年3月单月预售面积和金额均同比小幅增长。随着4、5月份推盘量的增加和市场状况在政策催化下持续好转，预期万科仍将实现预售金额同比正增长。一季度预售均价11699元/平米，比去年全年均价小幅下滑1.8%。现金流回款/预售收入为69.2%，高于去年同期水平。考虑到一季度是结算淡季，占全年结算比例极低，并不影响我们对万科全年业绩的预期，我们仍然维持万科全年15%左右利润增速的判断。

　　二季度行业数据将恢复

　　万科A一季度业绩超预期下滑，从行业来看，地产行业一季度整体表现亦差强人意。据同花顺(300033,股吧)统计数据显示，截至目前共有44只地产股披露2015年一季报，其中25只净利润同比出现下滑，占比达到56.81%。廊坊发展(600149,股吧)、绿景控股(000502,股吧)、世荣兆业(002016,股吧)净利润下滑幅度均超过200%。

　　从销售面积、新开工和房地产投资3月单月增速看，分别是-1.61%、-19.49%和6.52%。除需求端销售面积增速降幅收窄外，目前供给端新开工和投资数据增速仍呈现下行趋势。分析人士指出，房地产需求端数据同比降幅收窄，供给端保持低迷。

　　从同比数据来看，行业人士表示看好二季度房地产数据的逐步恢复。从全国单月成交面积来看，2014年同比增速最低点出现在4月和7月。2014年从3月开始，大部分月份单月销售面积均呈现同比下行阶段。从基数角度出发，2015年2季度开始低基数期到来将有利于行业数据呈现逐步复苏趋势。

　　政策面来看，随着降准政策落地，降息预期加大，货币放松仍然持续。业内人士认为，资金层面的持续宽松将给板块基本面的恢复注入强心剂，加之政策面的友好无疑将增大销售端回暖的预期。目前地产板块估值水平已得到一定程度的修复，但处在各行业的中偏低水平，地产板块安全边际凸显。

　　平安证券分析师王琳认为，房地产投资恢复需要等待绝对库存下降后房价恢复及开发商资金改善，时间窗口判断为三季度。因此，上半年将维持货币政策和行业政策交替出台，不排除未来降低首套房首付比例及税收优惠政策出台。基本面将由销量拐点进入库存拐点，政策叠加效应及行业季节性回暖将推升成交量持续环比回升，开发商加大推盘去化而降低新开工，基本面有望由销量拐点进入库存拐点，并最终伴随核心城市房价复苏。政策累积将带动基本面持续复苏，地产板块具有基本面和政策面双重支撑，目前龙头地产股2015年市盈率为9倍，在市场风格切换中具备配置价值。



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