主题：保利地产：已有83亿预售房款为09年业绩做贡献

　公司披露8月实现销售面积18.63万平米，销售金额12.04亿元，均同比下降10%左右。2008年1-8月累计销售面积165万平米，销售金额130亿元，分别比07年同期增长30%和25%。

　　因受奥运和持续调整影响行业销售继续低迷，但8月12亿元销售表现实属难能可贵，继续领先于行业平均水平。均价走低预计和包头、岳阳等二三线城市销售有关。1-7月全国商品住宅销售额下降6.6%，1月1日—8月31日11个重点城市商品房或住宅成交量平均相当于去年同期的58%。

　　业绩锁定性非常好，我们预测08年主营收入156个亿，截至中报已100%实现销售，截至8月末已有83亿预售房款将用于09年结算。07年年末已售未结算收入109亿，今年1-8月预售房款130亿。

　　拿地节奏较为节制，新增项目储备规模较大，但地价成本很低，有利于2010年前后的毛利率回升。1-8月新增项目储备建筑面积533万平米，权益建面465万平米，总地价44.3个亿，平均楼面地价831元/平米。

　　2007年全年新增项目储备平均楼面地价约3300元，集中在广州、佛山、上海、杭州、北京、长春、武汉。

　　公司现有在建和待开发项目储备建筑面积2400万平米，其中权益建面2000万平米；65%开发住宅；47%在广州、京津、沪杭5个城市。

　　管理层能力和军队化企业文化在这一波行业调整中得到很好验证，显示了良好的竞争优势。作为央企，完全具备资金等优势整合央企非房地产资源和房地产行业资源，成为集中度提高的充分受益者。

　　公司目前所处成长阶段有点类似于3年以前的万科，业绩爆发力强，规模扩张很有张力。但中报表明存在一定资金压力，净负债率偏高。

　　预计08年EPS为1.06元，09年为1.57元。假设目前房价下跌10%，8.5%贴现率更新后RNAV是17.5元。

　　考虑公司房产股龙头、央企股、资金等资源优势(1717.196,12.73,0.75%,吧)、管理团队等竞争优势，15倍PE对应目标价16元，相当于10倍PE和NAV折价10%，增持。



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