主题：万科A:物业管理业务空间巨大,

物业管理行业发展空间巨大.

据中国物业管理协会数据显示,截止12 年末,我国共有物业管理企业7 万家,年营收3000 亿,管理物业145 亿平米,月均物业管理费为1.6 元/平米,我们测算,14 年全国管理物业面积约175 亿平米,物业管理收入总计3610 亿,伴随保有面积持续增加和管理费稳定上行,物业管理行业具有巨大增长空间。

万科物业市占率有巨大提高可能性.

14 年万科物业管理面积1.03 亿平米,贡献收入19.8 亿元,分别占比全国0.59%和0.55%,市占率极低,全国最大物业管理公司彩生活14 年物业管理总面积也仅为2 亿平米,我们认为,万科物业管理市占率有极大提高空间,但万科如何获得非自身建设项目的物业管理业务是我们关注的重点。

物业盈利将长期维持微利化.

万科物业14 年毛利率约19%,我们测算净利润率约2%,年净利润0.4 亿,未来伴随人力成本的提高,我们预计净利润率很难提高,将长期维持微利化,短期看对万科整体净利润贡献有限,但如果公司可以将物业管理服务作为与家庭互动的平台,除普通的物业管理外,能够拓展和提供与家庭生活的各项服务,并通过移动互联网技术实现此类服务,则物业平台的价值将得到重估。

估值:维持目标价18.1 元,维持“买入”评级.

我们预测万科物业15 年净利润0.5 亿,参照彩生活一致盈利预测PE 估值30倍,万科物业估值约15 亿,对整体市值贡献有限,估值能否提升,由物业管理的移动互联网化和服务多样化决定,我们维持15-17 年EPS1.65/1.78/2.11元,股价对应15/16/17 年PE9.1/8.4/7.1 倍。我们参照瑞银覆盖A 股房地产公司15 年平均 11 倍PE 估值水平,给予目标价18.10 元。维持“买入”评级。


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