主题：万科A:未来十年版图

战略清晰合理是公司多年保持龙头地位的关键:在多年的发展中公司坚持低成本、高周转的经营策略。顺应政策趋势,不争地王,快速去化成为公司在调控中保持增长的重要原因。

扩张有序、稳健成长:2015 年4 月公司新增项目权益建面65.48 万平,同比2014年增长6.56%;新增土地权益投资19.98 亿,同比2014 年增长6.9%。考虑公司2014 年土地投资金额相对2013 年同期回落68.58%,我们预计公司2015 年土地投资将平稳扩大。

积极应对市场转变,战略领跑行业同行: 1-4 月公司实现累计销售面积542 万平,同比增长3.38%;实现累计销售金额641 亿,同比增长-4.3%。从销售均价看,4月销售均价为1.21 万元/平,与今年1 月1.18 万元/平销售价格相比基本持平。我们预计公司全年有望完成2500 亿左右销售规模。

鹏华万科前海REITS 积极申请,轻资产模式再度创新:证监会网站发布的“行政许可事项——证券投资基金募集申请行政许可受理及审核情况公示”显示“鹏华前海万科REITs 封闭式混合型证券投资基金”于4 月22 日被受理。一旦该产品获得突破,公司在轻资产模式上有望再度创新。

投资建议:公司明确提出未来十年“三好住宅”+“城市配套服务商”定位。三好住宅,指的是好房子、好服务、好社区。公司将以互联网时代的极致精神,不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准。城市配套服务商,指1)有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务;2)与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。预计公司2015、2016 年EPS 分别是1.64和1.92 元,RNAV 在17.8 元。给予公司2015 年12 倍市盈率,对应股价19.68 元,维持对公司的“买入”评级。

风险提示:一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。


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