主题：房地产：行业存在利好 但受惠相对有限

从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。此外，央行还规定从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

　　评论：

　　央行本次降息有利于地产企业降低财务费用，但影响有限。从我们测算的情况来看，对于重点上市公司而言对业绩的最大增幅也不超过0.3%。

　　此外，降息对于购房者的刺激作用也不大。如果采取首付30%，还贷30年来购买一套200万总价的房子。在降低利率后，还贷总额比降低利率前累计减少2.5万元左右，占房屋总价的1.25%。目前市场对房价下滑的普遍预期至少在10%以上。因此，降息优惠在目前的情况下预计很难打动消费者。

　　存款准备金下调方面，改变的是城市商业银行和农村信用社之类的金融机构。而此类型金融机构在房地产开发贷款中所占比例有限。因此我们对央行此举对房地产开发资金的缓解程度持谨慎态度。

　　我们认为，本次下调银行贷款和部分下调存款准备金主要是“解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展”。

　　相关政策更多的是针对中小金融机构、中小企业。其着眼点在于应对经济快速下滑的现状。因此，不能单纯的理解为对房地产行业的支持。相关政策对房地产行业对地产行业存在利好，但受惠相对有限。短期内维持对行业的“谨慎推荐”评级。个股方面，可以关注业绩锁定的滨江集团（002244）、金融街（000402）.

一、央行08年度首次下调利率和存款准备金率

从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

此外，央行还规定从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

　　这是今年以来，中国央行旨在限制银行借贷、抑制经济过热，将商业银行存款准备金率屡次上调后的首度下调。

　　二、降息对房地产行业的影响

2.1有利于地产企业降低财务费用，但影响有限

央行本次降息有利于地产企业降低财务费用，但影响有限。因为首先，目前贷款基准利率最高下降幅度为一年期人民币贷款的0.27个百分点。对方房地产开发企业比较多地三到五年中长期贷款，仅下降0.18个百分点。因此，从力度上可以看出央行此举更倾向于解决中小企业短期融资困难的问题。而对于众多地产商更看重的中长期贷款，目前仅仅只做小幅调整。

　　此外从我们测算的情况来看，降息对于重点上市公司业绩的最大增幅也不超过0.3%。因此，目前的将息政策对房地产企业存在利好，但是利好的程度有限。

2.2 降息不足以改变居民的购房计划

由于08年投资性房地产需求被大幅减弱，因此我们首先考虑降息是否会刺激刚性需求，也就是对首次购房置业者的影响。我们分别假设购房总价是100万、150万、200万，首付比例是30%。考虑到是首次购房，因此房贷利率享受15%的利率优惠。与此同时，全部采用五年以上商业贷款。

结果很明显，如果采取首付30%，还贷30年来购买一套200万总价的房子。在降低利率后，还贷总额比降低利率前累计减少2.5万元左右，占房屋总价的1.25%。而且贷款时间越短、贷款数量越低，所减少的环款额占总房价的比率越少。目前市场对房价下滑的普遍预期至少在10%以上。因此，预计降息优惠在目前的情况下很难打动消费者。

三、下调存款准备金对房地产行业的影响

央行规定从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

　　应该说主要商业银行存款准备金并没有发生根本改变，改变的是城市商业银行和农村信用社之类的金融机构。考虑到该类型金融机构在房地产开发贷款中所占比例有限。因此我们对央行此举对房地产开发资金的缓解程度持谨慎态度。

　　四、投资建议

综上所述，我们认为本次下调银行贷款和部分下调存款准备金主要是“解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展”。相关政策更多的是针对中小金融机构、中小企业。其着眼点在于应对经济快速下滑的现状。因此，不能单纯的理解为对房地产行业的支持。相关政策对房地产行业对地产行业存在利好，但受惠相对有限。短期内维持对行业的“谨慎推荐”评级。个股方面，可以关注业绩稳定的滨江集团（002244）、金融街（000402）。





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