主题：万科A：价值回归可期

万科7月24日公告前海人寿及其一致行动人深圳市钜盛华股份有限公司近期通过集合竞价交易购入万科A股5.53亿股，截止7月24日，前海人寿及其一致行动人共持有万科10%股份，对此我们点评如下：


评论1）险资两次增持耗资约160亿元，成为财务投资者的概率更高。7月份，前海人寿及其一致行动人连续两次举牌万科，截至7月24日累计共持有万科10%股份，按成交价格区间的中间价计算，总成交金额约160亿元。截至2014年底，前海人寿的权益持仓股票总价值约95.6亿元，占到公司总资产比例高达17%，而2014年前海人寿投资收益达42亿元，公司在资本市场上的布局也是推动其实现最短时间盈利的重要因素。综合来看，我们认为，在万科7月6日宣布百亿回购计划之后（回购价不超过13.7元/股），前海人寿介入价格/时机均具备较好的风险收益比，而且参考前海人寿前期在地产板块的投资经验（深振业、天健集团及华侨城等），我们认为此次增持是为财务投资者的概率更高。


2）未来有助于促进万科估值提升：再看到万科基本面，2015年上半年万科共实现签约销售额1,099.6亿元，4/5/6月销售额同比分别大幅增长39%/42%/30%，销售持续超预期，且明显好于同期全国房地产销售额0%~10%的同比增速，因此在全国房价逐步企稳预期之下，我们也在7月《2015年地产股中报预览：业绩稳增长，估值还便宜》报告中上调万科NAV估计值15%至每股17.5元，目前公司估值为2015年P/E8.7x，P/B1.7x，股价较NAV折让12%，NAV折让幅度为A股龙头公司中最高。我们认为，在房地产实体市场中长期逐步见顶、龙头公司集中度快速提升、龙头地产股估值明显低于中小地产股情况之下，险资公司降低实物房地产配臵，增大地产公司股权投资比例是为大势所趋，未来也将看到更多险资公司成为优秀房地产企业的财务投资者，更有助于万科等优质房企的估值实现价值回归。


3）万科的新业务发展也值得期待。而且万科在二季度开始，也在积极谋求转型举措，目前已在物业服务（对物业业务引入事业合伙人机制）、城市配套发展（与万达合作）、工业园区地产（5月新增两块物流地产）等方面有所推进；我们预期，万科未来在住宅开发上的稳健运行加上城市配套服务上的创新突破，将使得公司ROE稳定在20%以上的高水平。


维持“确信买入”评级及目标价：目前公司股价较NAV折让12%，为龙头开发商中最高。我们看好公司中长期基本面，险资增持有望促进估值提升，维持“确信买入”评级及目标价每股19元。


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