主题：万科A(000002)调研简报

2015 年上半年公司经营及财务指标回顾：1H15 销售额同比上升9.0%，销售面积同比上升9.9%。业绩方面，去年同期投资收益基数高，本期结算项目权益比例下降，净利润增速低于营业收入增速，预计全年权益净利润增速将明显超过上半年。已售未结金额增长18.4%至2,303 亿元，已售未结面积1,948.2 万平米。公司力争未来毛利率稳定，并争取净利润率有所上升。开竣工方面，新开工完成全年计划60.2%，竣工完成32.7%，预计全年开竣工将超过年初计划。整体负债成本预计将比去年降低1 个多百分点。
公司土地储备情况：上半年新增项目权益规划面积508 万平米，平均价格3,984 元/平米，期末规划中项目权益建面3,678 万平米，可支持两年以上开发需要。公司认为这样的土地储备是足够的，不动产高速增值时代已经结束。
公司在五大领域积极推动业务转型：1）物业服务：2015 年标杆打造年，托管外部6,000 万平米项目，计划2017 年实现托管外部约2 亿平米项目；2）物流地产：目前正式获取贵阳、武汉两个项目，目标是2018 年获取总建面1,600 万平米，建成1,000 万平米；3）教育营地：立志成为首席素质教育产业服务商，目标是2018年户外营地接待人数超过20 万人次，成为国内该项业务领跑者；4）出租公寓：万科驿目前开业筹备开业项目有9 个，可提供1万间公寓，计划2017 年提供万科驿15 万间（行业的绝对第一）；5）海外业务：目前已分别在美国（6 个），香港（3 个），新加坡（1 个）获得项目，并在伦敦建立本地化团队负责英国和欧洲的开发机会，未来将侧重于建立本地化的国际业务团队，形成投资、运营和共享的能力。
下半年工作重点：遵循年初计划，坚持“金融化、重运营”，坚定转型，加快传统业务创新，物业服务完成改制。
建议
公司股价对应2015、2016 年市盈率分别为8.4、7.7 倍，对最新净资产值有折价16%。维持“确信买入”评级及目标价19 元。

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