主题：房地产：复苏尚需时日

　　多个项目案例和深圳的市场数据显示，降价往往收效明显。深圳至08年9月中旬一手房价较07年末已下降了30％，5月份以来各月的日均成交面积大多超过或接近07年后几个月的日均水平。详见报告正文中图示。

　　实质性降价能够收到正面效果的最重要原因是，降价使更多人的购买力迅速恢复，从而有条件结束观望。同时，今年以来尽管存在价格下降预期，住房销售低迷，但全国的销售面积和金额仍然高于除07年以外任何一年的同期水平，显示总体购买力不可过分低估，居民拥有住房的愿望强烈。购买力的差异决定了潜在购房者对价格的接受能力、对降价的期望程度不同，实质性降价能够获得相应的市场认可。按揭贷款仍然为居民购房提供重要支持条件，政策对首次置业需求依然持鼓励态度。

　　用“城市家庭储蓄存款与套房总价的对比指标”衡量购买力的相对强度。历年的数据显示，住房购买力积聚的时间越长，支持后续市场繁荣的时间越长，反之亦然。各省市07年“套房总价/城市家庭储蓄存款余额”比普遍上升，20个省市区07年房价/存款比指标较06年上升10％以上，多个省份套房总价与城市家庭储蓄存款之间的差额加速扩大，预示多个省份处于平均储蓄水平的家庭住房购买力显著下降。08年购买力正在恢复中，因为一方面储蓄存款增长较快，另一方面房价环比下降，并可能出现实质性下降。

　　我国各地住房市场间存在明显的联动效应，表现为各地区销售面积、销售金额增速的变化方向基本一致。存在联动效应的原因可能包括各地经济发展周期相似、住房开发经营模式同质化、信息传播速度快捷、全国政策统一、居民购房观念较为接近等。因此，一些省市07年存款与房价之间的差距虽然没有明显扩大，但今年也在联动效应作用下进入观望状态，使住房销售增速明显下降。

在目前销售压力依然巨大的背景下，实质性降价的做法很有可能进一步向全国扩散，这有利于加快调整进程，使行业早日进入新的发展轨道。但后续进程需要时间，可能充满波折。08年以来对于多个省市而言购买力的恢复性积累刚持续了不到一年的时间，市场的全面复苏可能尚需时日。





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