主题：政策转暖房地产板块相对强势

没有人能够否认，现在的地产行业，已提前进入了冬季。但另一方面我们也看到，我国正在步入降息周期，而部分城市地方政府为刺激住房消费出台了相关政策，市场上房地产行业将受到政策调控放松或扶持的消息也开始流传。受此影响，在A股市场上，房地产板块整体表现较强，在股指近期的回调过程中，明显强于指数下跌幅度。在市场现实与政策预期之间，房地产行业将何去何从？资本市场中，房地产板块的走向又将如何选择？

　　2008年9月15日，央行首次降息并调低中小银行存款准备金率，升息时代结束。而为了应对当前全球性金融危机，防止我国出现通缩和经济下滑，时隔不到一个月，10月9日央行再次下调存、贷款基准利率，并于10月15时下调存款准备金率0.5个百分点。在一个月内两次下调基准利率和存款准备金率，是十年来罕见的，央行“救市”的态度与决心表现得更为坚决、果断。而银根的放松是近期股市上房地产板块走强的重要原因，从而也激发了市场对房地产行业调控政策放松的预期。从今年上半年开始，全国有许多城市相继出台了刺激住房消费的政策，最早从地震灾区附近的成都、重庆、西安等地，到近期的南京、杭州、上海，目前全国已有18个城市出台了相关刺激住房消费政策。而在此背景下，市场更在期盼出台一系列新的全国性的放松房地产调控的利好政策。

　　房地产行业景气度能否借政策原因而发生逆转呢？我们认为，现就下此结论为时过早。目前央行的“两降”，主要针对的还是我国当前的宏观经济状况，意在防止通货紧缩和经济进一步下滑，并非仅是为了救房地产行业。而地方政府出台相关政策的原因，很大程度在于房地产行业是地方财政收入的重要来源之一，房地产行业的低迷减少了地方政府的财政收入。出台相关政策，可以刺激当地经济发展，增加财政收入，还可以减轻地方银行贷款坏账压力。

　　不过，从目前这些政策的效果来看，对房地产企业仍是远水难解近渴。首先，对于国家将出台放松整个房地产行业的调控政策只是一个市场预期，到底能否出台相关利好政策或政策出台后效果能否达到预期目标都无法确定。其次，目前地方政府出台的这些利好政策，虽然能对消费有一定刺激，但受制于当前购买力水平限制及政策传导的时滞性，短期内仍无法迅速改变房地产企业窘迫的现状。再次，当前房地产市场人气低迷，观望气氛浓厚，房屋价格仍处于下跌趋势。近期出台的相关政策短期内只会缓解价格下跌的速度，并不能改变价格运行的方向，迅速增加的新房库存量将加大房价下行的压力。在这一点上，房屋价格与股票价格走势有很大相似之处。

　　我们也应该看到，尽管当前出台的相关政策，可能无法立刻挽救房地产行业于水深火热之中，但毋庸置疑的是，这些政策的转暖已开始改变了房地产行业的外部生存环境。虽然房地产行业仍处于冬天，但随着这些相关政策的传导作用，也许这个冬天，房地产行业会感到一丝暖意。对于A股市场上市的房地产公司而言，地产股的估值也会有所提升，近期房地产板块在二级市场上整体走强就是一个证明。统计显示，截止10月16日收市，地产板块连续四日为资金净流入，弱市之中能引起增量资金的关注，对投资者而言，应不无启示。

　　就短期操作而言，股票走势强劲并且有资金参与就意味着有交易机会。近期弱市之中，有资金持续流入的房地产板块中的龙头，应该是值得重点关注的个股。从中长期来看，尽管房地产行业的冬天对大多数企业都是一个打击，但是对少数高周转率、高现金流、低负债率的企业来讲，同样也意味着机会。也许在这个冬天中它们不仅能安然过冬，而且能获取收益，更有甚者可能会通过收购其他公司股权而得到跳跃式发展的机会。对于投资者来说，需要做的就是静下心来，擦亮眼睛，找到它们。



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