主题：禾嘉股份：借债权置换“粉饰”报表？

11月4日，禾嘉股份（600093）发布公告称，拟将四川禾嘉种业有限公司 （下称：“禾嘉种业”）9项应收款债权，与四川禾嘉房地产有限公司 （下称：“禾嘉房产”）拥有的位于成都市的一项土地使用权进行置换。公司董秘郭波指出，如果上述超过7000万元的应收账款在今年内成功置出，公司将因此减少300多万的坏账计提。

　　考虑到公司前三季度利润仅有250多万元，公司此举被市场人士认为有“粉饰”报表的嫌疑，通过置换能使公司今年不亏。受农业板块整体走强带动，该股昨日大涨7.84％。

　　置入土地尚不能过户

　　公告显示，换出的资产为禾嘉种业在经营过程中形成，经多次催收无显著效果且账龄较长的应收款项，平均账龄约2年，其中并无关联方占用的资金。截至2008年6月30日的账面净值为7174.40万元。

　　置入的资产则为禾嘉房产100％拥有的位于成都市兴禅寺22~26共3093.35平方米，评估价值为7287.86万元的土地使用权，其中的113.46万元差额部分由禾嘉种业支付给禾嘉房产。

　　“公司进行资产置换，主要是考虑到该部分应收账款的回收可能性已较低。”在接受《每日经济新闻》记者以投资者身份询问时，郭波表示，如能成功实施交易，不但将使上市公司的应收款项比重降低，还能在今年减少300多万元的坏账准备计提，有利于提升上市公司的整体质量。

　　不过，投资者应注意的是，即使交易成功完成，禾嘉股份也不能立马完成相应的土地产权过户。

　　公告表明，上述置入土地，曾在去年12月被作为抵押物，由禾嘉房产为禾嘉种业向农业发展银行四川省分行营业部贷款4400万元，该贷款于今年12月30日到期，目前已经还款1400万元。只有禾嘉种业公司偿还所有贷款后，该项土地产权方能完成过户。

　　而在2007年，禾嘉股份也曾进行过一次类似资产置换，用债权与大股东禾嘉集团持有的飞球集团资产进行了置换，但是直到现在，飞球集团资产也还没有完成过户手续。

　　土地估价竟是市价两倍

　　尽管禾嘉股份股价因资产置换而大涨，但市场对置入土地的估价也有质疑。

　　公告显示，这块面积为3093.35平方米的成都兴禅寺22~26土地，用途为城镇单一住宅用地，土地等级为Ⅲ级，使用权终止日期为2063年。北京天圆开资产评估公司给出的估值为7287.86万元，评估基准日为2008年8月31日。这也就意味着，该土地的每平方米价格高达2.36万元。

　　但来自成都钟鼎房产评估咨询公司的土地评估师表示，考虑当前地产市场的低迷，以及该土地的实际情形，其市场价格应在700万元/亩（约每平方米1.05万元）左右，仅为公告评估的一半。该土地评估师认为，由于地产市场的萎靡，成都土地交易价格在今年下半年出现大幅下滑，目前成都市土地基础价格只在400万元/亩左右。

　　一个值得玩味的细节是，禾嘉地产在去年12月向银行抵押该块土地时，仅得到4400万元的贷款，而在当时，房地产市场也还处于行业景气之中。



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