主题：股市回稳地产股应重新定位

　　根据我们对净资产值的敏感度分析，我们相信内地房地产开发商目前的估值已经反映了其平均售价从目前的水平下降50%-60%。由于经济前景平稳及内地采取宽松的政策，我们相信管理层继续严厉监控地产市场的可能性不大。目前的估值已经反映了行业濒临破产的状况，相信那些具有较低偿债能力风险的开发商在市场开始出现企稳的信号时，其估值回归的机会将会更大。因此，我们建议的选股策略将会集中在公司的资产负债状况、现金流实力、土地储备发展情况和估值上。

　　政府积极的政策回应，将是稳定地产市场的关键。随着全国居民消费价格指数的回落，管理层逐步出台了更为积极和有利于保持增长的政策，其中包括放松货币政策和财政刺激方案。我们预期管理层将逐步放宽对于房地产开发商的宏观调控，并且在近期通过调低按揭贷款利率和放松按揭要求，给予房地产业支持。与此同时，人民银行今年9月份以来已经三次下调贷款利率（每次27个基点），根据我们的预测，央行利率在本年度仍可能有至少1次下调机会，即27个基点。

　　在目前的情况下，大多数主要金融贷款机构都不愿意向房地产开发商放贷。短期来看，开发商将会继续以地产销售作为项目开发筹集资金的主要资金来源。资金筹集困难导致行业规模大幅收缩，同时，大型开发商控制建设进度亦限制了供给增长。根据我们的估计，大多数内地上市的开发商会把2009-2010年的销售目标缩减35%-45%。在今年8、9月份，房地产总投资额同比增长由上半年的33.5%下降至19.2%，预计在2009年会进一步下跌至约15%。投资增长放缓，可能会在2009年下半年到2010年间缓解市场供应过度的局面。在进入9、10月份，即传统的销售旺季，大部分的开发商期望在淡季到来之前通过降价来推动销售，陷入流动性困境的开发商将加入减价战。

　　我们建议投资者对资产负债状况良好的开发商重新定位，因为他们具有更好的灵活性来调整他们的销售和发展策略，以便在较佳时机推出项目，避免卷入价格战。那些现金流风险较小的开发商在当前的价格战中能够拥有较好的防御能力，具备更大的灵活性抵御市场下行风险。因此，我们的选股策略集中在债务水平、现金流实力以及土地储备方面，建议投资者对该类开发商重新定位，因为当地产市场逐步企稳，他们出现价值回归的机会将会更大。

　　



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