主题：宁波联合到底值多少钱?

到底值多少钱?

６０００５１宁波联合　　
总股本３.０２４亿,每股净资产４元,每股公积金１.８元

公司主营业务三大块未来５年的利润预测：

１.公司控股８５％的建设开发公司

该公司主要从事商品房、旅区的开发和旅区的经营

目前拥有的项目储备情况如下：

宁波天合家园一期已于０７年１２月交付，总计１４万平米，均价５８００/平米，目前除车库外已全部售完，已结算部分利润，尚有３.５亿元销售收入未结算，另有７００余车库未销售，每个单价１２万元，如在未来销售完毕，则有４.３亿元收入待结算，以销售净利率１６％计算，扣除少数股东权益后可给公司带来的利润＝４３０００万*１６％*８５％＝５８４８万

天合家园二期０８年３月开工，总计１０万平米，将于２０１０年竣工．预计均价７０００/平米，预计销售收入７亿，以销售净利率１８％计算，扣除少数股东权益后可给公司带来的利润＝７００００万*１８％*８５％＝１０７１０万

天水家园二期０８年底或０９年初完工，４万平米，均价９０００/平米，预计销售收入３.６亿，以销售净利率２０％计算，扣除少数股东权益后可给公司带来的利润＝３６０００万*２０％*８５％*５１％＝３１２１万

天水家园三期０９年将开工，２０１１年将竣工结算，１０万平米，预计均价１１０００/平米，预计销售收入１１亿，以销售净利率２０％计算，扣除少数股东权益后可给公司带来的利润＝１１００００万*２０％*８５％*５１％＝９５３７万

天一家园６期预计于０９年开工，２０１１年结算，５万平米，预计均价１００００/平米，预计销售收入５亿，以销售净利率２５％计算，扣除少数股东权益后可给公司带来的利润＝５００００万*２５％*８５％＝１０６２５万

苍南怡和家园预计０９年完工结算，２２万平米，目前已基本售完，销售均价５０００/平米，销售收入约１１亿，以销售净利率２０％计算，扣除少数股东权益后可给公司带来的利润＝１１００００万*１６％*４０％*５１％*８５％＝３０５２万

州苍南新城项目，土地储备４１７亩（２７万平方米，乘以容积率２约５４万平方米），正在规划．可能于０９年开工，２０１２年前全部竣工结算．目前约十四万平米的土地权益转让了４９％，公司目前拥有的土地权益为（１４*５１％＋１３）＝２０.１４万平米*容积率２＝４０.２８万平米，预计销售均价６０００，销售收入２４.１６８亿，以销售净利率１６％计算，扣除少数股东权益后可给公司带来的利润＝２４１６８０万*１６％*８５％＝３２８６８万

宁波北仑小港项目，土地储备９.５万平米，乘以容积率２约１９万平方米，可能于２０１０年开工，２０１３年前全部竣工结算，预计销售收入４０００/平米，销售收入７.６亿，以销售净利率１２％计算，扣除少数股东权益后可给公司带来的利润＝７６０００万*１２％*８５％＝７７５２万

嵊泗远东长滩旅度假区

建设开发公司投资的远东长滩旅度假区主要由南长涂景区加上近海海域的里、外马廊山等岛屿组成，全区总面积3.36 平方公里，是嵊泗列岛的重要核心景区之一。该项目拥有南长涂沙滩及临近海域旅经营权。整个项目的建设主要分为两大部分，第一部分为以酒店为核心的旅度假产权式酒店和高海景别墅；第二部分为旅娱乐设施。该项目计划分三期进行开发，预计开发期 6 年。总投资约 11.046亿元。可供出售的产权景观房和商品房面积约294,346平方米。

嵊泗远东公司拥有嵊泗金海置业有限公司、嵊泗山海置业有限公司、嵊泗银海置业有限公司三家全资子公司。嵊泗远东公司通过该三家公司已取得嵊泗长滩旅度假区300.7 亩土地的土地使用权，其中，住宅用地153.63 亩，旅开发建设用地147.1 亩。根据相关协议，嵊泗远东公司已承接了远东长滩旅度假区项目的开发经营权和相关的优惠策。嵊泗远东公司通过拍卖等方法还将取得约250 亩的旅开发用地和约546 亩的景区外住宅建设用地；还拥有南长涂沙滩风景区及邻近海域的开发权。

根据合作方与嵊泗县人签订的 《嵊泗南长涂旅开发协议书》，协议中约定了双方权利和义务，摘要如下：

1、当地以净地价向开发商提供开发范围内不低于700亩土地用于开发景观房产及景观度假别墅。同意对该地办理分类分房预售证和房产证。如果在开发范围内无法提供700亩景观房产用地，不足部分原则在基一带规划允许范围内补足，如基一带仍不能补足景观房产用地，而需要在其他区域补足的，双方应就土地价格及位置作具体协商。

2、南长涂沙滩前二个岛屿、沙滩及海面在租赁期内无偿使用，租赁期为40 年。非建筑用地（停车场、海塘保护区）采用租赁方式，租金为200元/亩·年。

3、同意开发分期开发原则，开发周期6年。同时，开发商在开发项目时，旅景点及配套项目投资与景观房产投资要基本保持平衡。

4、负责开发范围内的拆迁及市大配套建设，开发范围内的配套设施建设由开发商负责。

5、同意开发商从获利年度起，头三年企业所得税地方部分100％奖励给开发商，后三年50％奖励给开发商。同时同意免收城市建设配套费、其它各种收费和贴费（本报告所涉及测算中尚未考虑所得税等优惠策）。

公司获得这１０００亩（６６.６７万平米）土地的总价约１.２亿，平均地价１８０/平米，可谓超低。

可供出售的产权景观房和商品房面积约294,346平方米，目前该区域房价４０００/平米，就以此价作为销售单价，预计５年内销售６０％，预计销售收入７.０６亿，以销售净利率２０％计算，扣除少数股东权益后可给公司带来的利润＝７０６００万*２０％*８５％*６８％＝８１６１万

至于旅区的收益：保守预计未来平均每年客３０万，酒店按３５％的出租率为３０万/２*３５％＊３００元（双人标间价）＝１５７５万，就餐人数按客人数的５０％，每人消费５０元＝３０万*５０％*５０＝７５０万，旅经营收入包括门票和艇、海钓等娱乐收入，以每人门票５０元，艇、海钓等娱乐４０元计算＝３０万*９０＝２７００，合计收入＝１５７５＋７５０＋２７００＝５０２５*２４％净利率＝１２０６万，５年总收入为６０３０万元

宁波联合建设开发有限公司全资子公司浙江天景旅投资公司还拥有州市苍南县玉苍山国家森林公园开发权，玉苍山国家森林公园景区范围包括玉苍山景区、大石林景区、玉龙和桥墩旅综合配套服务区等，预计开发建设总投资规模达5亿至8亿元。景区将按4A级次进行规划，对苍南的历史、人文景观、可开发的旅资源进行充分挖掘。　　　

该项目盈利前景尚无法预料，目前还在规划当中。

综合这些项目　建设开发公司在未来５年将为公司带来的收益＝５８４８＋１０７１０＋３１２１＋９５３７＋１０６２５＋３０５２＋３２８６８＋７７５２＋８１６１＋６０３０＝９７７０４万元

每年贡献利润＝９７７０４/５＝１９５４１万元

２.公司控股９５％的热电公司

热电公司去年净利润３９００万，今年由于煤价处于历史高位，同时公司正在进行技改，影响到公司的业务量，公司上半年仅实现３００万净利润。预计未来５年煤价将保持稳定，同时煤电联动策的实施将使公司的盈利能力得到保证，今年年底完成的技改将使公司的成本大幅下降，每年能节约煤６万吨，以现在每吨６００元计算，可节约３６００万，即使不考虑公司业务量未来的增长，预计公司平均每年净利润５０００万.

３.公司控股９１％的进出口公司

进出口公司上年利润为１０００万，随着镇海基地纸业项目和舟山友宁钢制品项目的顺利实施，预计未来５年公司平均每年净利润约３０００万

４.公司的股权投资增殖和股权投资收益是公司利润的重要补充

公司持有宁波热电[行情、资料、新闻、论坛]，中科三环[行情、资料、新闻、论坛]，工大首创[行情、资料、新闻、论坛]３家上市公司股票。上述股票是上市公司在上述公司组建时期开始持有的，持有成本较低。以2008年９月１９日收盘价计算，３家上市公司股票投资成本约３２００万，目前市值１.８亿，考虑到目前的股价处于低位，未来５年可能反弹５０％，则处置上述股票税后总收益为１.８亿，公司择机处置上述股票，将助推上市公司业绩增长。

公司参股的一些企业效益也呈稳步增长的态势，参股２５％的青峙化工码头公司去年净利润１２００万，今年将达到２５００万，公司投资收益为６２５万，未来仍然会保持高速增长；参股４０％的宁波联泰航运公司业务也增长较快，今年净利润预计也在２０００万以上，也将为公司贡献投资收益８００万以上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　综上所述：公司未来５年每年平均净利润预计为：开发公司１９５００万＋热电公司５０００万＋进出口公司３０００万＋出售金融资产３６００（１８０００万/５）＝３１１００万

公司未来５年每年平均每股净利润预计为：３１１００/３０２４０（总股本）＝１.０３元/每股

考虑到公司良好的成长性和公司涉足旅产业未来美好的发展前景，给予公司２０－３０倍动态市盈率较为合理，故公司合理股价应为２０.６－３０.９元



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