主题：万科A:期许新未来

万科A发布2015年年报,实现营业收入1955亿元,增长34%;实现归属母公司净利润181亿元,增长15%;每股收益1.64元。

合伙人效果显现,向3000亿冲击:公司15年业绩符合市场预期,归母净利增速低于收入增速的原因主要在于15年上半年销售均价的回落带动毛利率下降;此外15年合作项目导致少数股东损益上升。近年公司加大合作力度,预计未来少数股东权益的影响会成为常态。考虑到销售均价的回升和销售结构的改善,我们预计公司利润率将有望改善,结合16年竣工目标,公司有望向全国首个完成3000亿销售的目标发起冲刺。

拿地节奏存憾,重新掌握主动权:公司二季度开始逐步加大拓展节奏,一二线城市的占比依然保持高位,区域结构的优化也为公司未来的去化以及盈利提供更安全的保障。公司19.3%净负债率也较年初有所提高,但杠杆水平依然明显低于行业其它企业,当前公司资产负债表非常健康,杠杆弹性较足,为未来的多元化转型奠定基础。

新业务崭露头角,物业管理再升级:15年公司长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索也有序开展,同时公司优势业务物业管理持续升级。

拟引入深圳地铁,期待万科新未来:上周五公司公告拟地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产,交易对价介于人民币400-600亿元之间。此次合作如果成行,万科也将有望借此深度介入深圳市场,进一步获取优质项目,同时也将可能带来大股东的变化,考虑到目前重组仍存在较大不确定性,未来仍需对进展保持关注。

盈利预测和评级:我们继续坚定看好公司未来发展,预计公司2016-2017年EPS分别为1.93元和2.23元,维持“买入”评级。


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