主题：万科A(000002)深度研究报告

看好核心城市房价上涨空间、万科未来空间广阔。我们认为未来银行必给地产加杠杆，在这一过程中一线城市为代表的核心城市最受益。利率市场化和金融自由化阶段，商业银行会持续增加对于按揭贷款的偏好，按揭贷款占总贷款比重持续上行；整体金融机构持续增加对于房地产需求端支持的阶段，房地产基本面在大周期向上，房地产体现了其是货币现象的本质。万科土地投资时间和空间战略正确，对投资的策略和时间点把握领先同行。从公司区域布局看，公司布局重点在一线城市和核心二线城市，未来空间广阔。

　　“轨道+物业”城市化经验必在中国复制。国际经验表明，城市化进程以城市群形成为标志，而城市群形成必然以轨道交通的发展为纽带，“轨道+物业”联合开发是打造城市群的主要模式。未来，TOD 是中国一、二线城市转型发展的必然选择。我们认为万科与深铁集团此次强强联合，战略上立足大深圳，掌控深莞惠，展望全中国。未来，深圳地铁与万科的合作有望随着深圳地铁的扩张，延伸到深圳之外的区域；万科，也将在新一轮城市圈发展格局中抢占新的制高点，成长为真正的城市综合运营商。

　　与深铁合作可以用合理价格获取优质土地。在当前核心城市供地有限、市场资金充足、对房价具有较乐观预期的市场情况下，房企在热点城市（特别一线城市）获取优质土地难度大幅增加。目前深圳地铁目前已取得10块土地，开发建筑面积427 万平方米。本次万科与深圳市地铁集团合作，我们认为未来将在中长期帮助公司持续获得拿地优势。从中期看，未来公司能够以合理价格从深铁获得优质土地；从长期看，“万科+深铁”的组合将是中国房地产行业和轨道交通行业最强组合之一，这种共赢的合作方式将能够帮助双方在异地进行项目拓展，甚至共同拓展海外市场。

　　投资建议：我们看好未来核心城市房价上涨空间，万科土地投资时间和空间战略正确，重点布局一线城市和核心二线城市，未来空间广阔；本次通过和深圳地铁合作，公司将可以在轨道交通沿线用合理价格获取优质土地，助力公司发展成为“城市配套服务商”。我们预计公司2016-2018 年EPS 分别为1.90、2.20、2.48 元，对应PE 分别为12.9、11.1 和9.9 倍，在复牌补跌之后建议积极关注，维持“买入”评级。

　　风险提示：行业成交回升低于预期。


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