主题：万科A：保持稳健增长,开工提速提升业绩弹性

2009 年公司实现营业收入488.8 亿元，实现净利润53.3 亿元，同比分别增长19.2%和53.3%。每股收益0.48元，基本符合预期。拟每10股派现0.7元。

09年全年公司实现销售面积663.6 万平方米，签约金额634.2 亿元，分别同比增长19.1%和32.5%，销售均价9557元/平米，同比提高11.2%。公司尚有未结算面积343.5万平米，合同金额356.5亿元，年报未预收账款317.3亿，相当于全年结算收入的64.9%，2010年业绩锁定50%以上。

业务区域构成上，珠三角销售面积占比26.3%，销售收入占比30.6%，；长三角分别为31.5%和34%；环渤海分别为30.4%和26.2%。净利润之中珠三角、长三角与环渤海、中西部三足鼎立，公司的区域布局结构已相当成熟。

公司09年业务净利率12.25%，较08年上升1.49个百分点，结算净利率13.15%，较08年提高1.16个百分点，销售、管理、财务三项费用率分别比08年报时下降1.44、0.78、0.43个百分点，公司加强费用控制是盈利能力提升的重要因素，显示了公司对经营管理目标的执行能力。

房地产业务结算毛利率21.99%，较08年下降6.16个百分点，主要原因是结算滞后反应市场景气。预计2010年结算的09年销售项目毛利率水平将明显回升。

09年实际完成开工面积560.9万平米，较年初计划增加39.2%；竣工面积536.4万平米，较年初计划减少13.3%。公司随着市场变动逐步确立了“以销定产”的开工计划管理方式，对市场的反应更为灵敏。公司计划2010年新开工面积855万平米，大幅增长52.5%；计划竣工面积504万平米，较09年有所下降。两者结合表明公司已经根据当前市场变动降低了施工节奏，开工与竣工计划的较大差距也创造了未来根据市场调节销售和结算的较大弹性。

年内公司新获取项目44个，占地总面积763万平米，规划建筑面积总计1332万平米，权益面积1036万平米。低价总额248.2亿，已支付148.5亿。10年以来新增项目18个，权益建筑面积438万平米。按月度公告计算09年1月至10年1月13个月新获项目楼面地价2008元/平米，相当于销售均价的21%，未来利润空间得到很好保证。从拿地区域看，二三线城市比例提高，我们认为这与未来市场空间的重心转移相符，也更能发挥公司累积的竞争力，是公司保持发展的合理选择。

公司当前资产负债率67%，扣除预收账款后为44%。现金完全覆盖到期债务，货币资金与带息负债之比为72%，偿债能力较出众。09年现金及等价物余额增加20.2亿元，与同为市场高景气的07年相比更为稳健。

预计10年、11年公司每股收益分别达到0.66元、0.77元，当前股价对应10年14.3倍PE，对应09年报2.78倍PB，维持“增持”评级。国海证券股份有限公司


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