主题：瑞银下调万科A目标价至16元

国际投资银行瑞银（UBS）10月13日发布的一份报告中，将万科A（000002.SZ）评级由中性下调至沽售，目标价由19.9元/股降至16元/股。

瑞银认为，目前万科A的估值已经远高于历史平均水平和行业水平，同时，万科面临着下行风险以及更高的员工流动率。

瑞银报告称，万科A的股价自2015年7月以来涨幅超过75%，股价的上涨推动了估值的急剧增加。此外，股东和深圳铁路项目的分歧仍未解决，另一方面，各方紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力。

在土地储备方面，瑞银称，截至目前，万科在购买土地方面总共花费了1014亿元。近年来，万科一直在积极的购买土地，且有70%的项目采取合作模式。但从今年6月下旬至8月上旬，万科的合作伙伴或修改项目合作条款，或考虑进一步停止合作。

瑞银认为，如果万科的管理层与股东之间紧张的关系不能及时解决，那么对公司的项目开发可能会产生不利影响。

截至目前，宝能系持股比例25.40%，华润集团持股15.29%，恒大系持股6.82%，安邦持股6.18%。




在销售方面，万科2016年全年的销售目标为3000亿。根据万科10月9日的公告显示，前9月累计实现销售金额2629亿元，同比增加45.68%；销售面积1992.1万平方米，同比增长38.35%。

瑞银认为，在万科现有的重组的资源供应下，万科要实现全年3000亿的销售目标是没有问题的。

而目前为万科第三大股东的恒大，在前三季度的合约销售金额约2805.8亿元，位居全行业第一，超越万科。

截至10月14日收盘，万科A目前股价为26.84元，公司总市值2992.91亿元。


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