主题：招商蛇口:业绩高增、资源优质、持续成长

1.前三季度业绩同比增长194%,同期销售同比增长51%

前三季度公司营业收入367.3亿元,同比增长44.0%;归母净利润56.1亿元,同比增长193.7%;对应基本每股收益为0.71元;毛利率和净利率为35.2%和15.3%,分别提升0.6和7.8个百分点;三项费用率由上年9.7%下降至6.3%;投资收益实现17.7亿元,同比增长234.5%。因而前三季度业绩大增主要源于结算多、三费下降以及高投资收益,并考虑前期挂牌太子湾商业项目,全年业绩有望超预期。同期,公司签约销售471元,同比增长51%,预计顺利完成全年650亿元的销售目标,对应同比增长13%。

2.三方正式签订前海土地整备协议,前海项目推进将有所加快

近期,招商局集团、深圳规土委和前海管理局三方正式签订了前海土地整备框架协议,并且明确规定了原规划部分土地价值由招商局集团享有,而新规划部分增值收益由前海土地前海管理局和招商局集团按照60%;40%的比例进行分享,进一步明确了公司和政府在前海项目的利益分成前置原则,当然也将更加确保公司、集团和前海管理局通过合资公司按照50%:50%股权比例分享前海土地收益方案(8月公告);另外,该协议的签订也将促进后续深圳市政府层面对于前海项目的一揽子方案的最终确定,预计前海项目的推进将有所加快,前海资源价值也将真正显现。

3.公司拥有强大非市场化拿地能力,造就存量、增量资源强大优势

过去十年,房地产行业中推崇高周转房企,通过周转率的加快来提升ROE,但近期热点城市土地市场地王频现,后续或将迫使高周转房企的模式不再适用,而原先相对低周转的资源型房企或将更受关注,而非市场化拿地能力或将成为后十年的新选股标准,而招商蛇口将是最有优势的选手。一方面,存量方面,公司拥有前海、蛇口和太子湾约深圳510万平米优质地段的占地面积资源,通过合作开发或转性之后,未来建筑或在千万平米左右,存量价值非常可观,另一方面,增量方面,公司可以通过存量转性、集团打包拿项目以及退役港口再开发等等非市场化方式获取优质资源。由此公司在存量和增量资源方面的强大优势,或造就公司更持续成长表现。

4.投资建议:业绩高增,资源优质,持续成长,重申强推评级

招商蛇口通过存量土地转性、集团打包拿项目以及退役港口再开发等强大的非常滑拿地能力,造就其存量、增量强大资源优势,而在近期地王频现限制快周转模式的背景下,市场或将逐步认识到在后十年中其强大的非市场化拿地能力将赋予其更持续的成长表现;近期集团、规土委和前海管理局三方签订前海土地整备协议,将确保8月公司、集团和前海管理局五五分成的实现,同时也将促进深圳市政府关于前海一揽子方案的最终确定,由此真正显现公司强大的资源优势;此外,公司预告前三季度业绩55-57亿元,同比增长约190%,并考虑前期挂牌太子湾商业项目,全年业绩有望超预期。我们分别将公司2016-17年每股收益预期小幅上调1.10元和1.33元,目前现价较NAV折价26%,重申强烈推荐评级。

5.风险提示:

销售低于预期;前海项目进度低于预期。


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