主题：招商蛇口今年有点猛

2015年12月31日，招商蛇口吸收合并招商地产重组上市，调整单一的房地产开发主业为园区开发与运营业务、社区开发与运营业务和邮轮产业建设与运营业务三架马车并行的主营业务结构，从单纯的房地产开发商转型为城市综合开发和运营服务商。

如今，招商蛇口上市将近一年，城市综合开发和运营服务商的雏形已现。过去一年中，招商蛇口各条业务线的发展齐齐按下加速键，先后推进促成中国邮轮旅游发展实验区落户公司大本营深圳蛇口、完成前海土地的确权工作并与前海管理局合作开发、邮轮母港开港等标志性大事件。

招商蛇口党委书记、副总经理、产园发展总经理刘伟在招商蛇口承办的第十三届中外绿色人居论坛上表示，行业整体呈现分化加剧的局面，与此同时房地产业高利润不再、高周转不灵，去杠杆和软着陆的关键在于寻找业务蓝海。而行业格局的改变带来企业商业模式的改变，房企业务转型、海外拓展和进行新经济的跨界创新势在必行。

招商蛇口已经走在路上，其目标是到2020年发展成为中国领先并具备国际水平的“产网融城一体化运作的城市升级专家”。

2016年12月9日，申万宏源发布招商蛇口首次覆盖报告，并给予“增持”评级。申万宏源分析师王胜表示，招商蛇口土地储备资源丰富，看好其“前港中区后城”的发展战略，认为招商蛇口具有低估值高增长的特性亦使其成为资产荒下较优的投资标的。

前海蛇口土地进入红利释放期

2016年，是招商蛇口花团锦簇的一年。

从1993年上市至今，招商蛇口经历了多次资本运作，市值已翻61倍。2015年招商蛇口通过无先例重大资产重组-即蛇口工业区换股吸收合并招商地产并募资成功，实现了公司的整体上市、推行央企员工持股、解决了B股的遗留问题，正式拉开了转型发展的序幕。

告别了以房地产开发为主业的招商地产后，招商蛇口定位于“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”，并以“再造新蛇口”和“前海蛇口自贸区建设运营”为核心，大力拓展特色产业园区以及邮轮港区经济带。

园区开发与运营业务、社区开发与运营业务、邮轮产业建设与运营业务是招商蛇口重组上市之际确定的三大主营业务，在过去一年中，三大主营业务协同发展已初获成效。

前海土地的确权当属浓墨重彩的一笔。6月18日，招商局与前海管理局就组建合资公司(招商前海投资)签署框架协议，约定合作开发以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为基础的扣除现状保留用地后，有效面积为2.9平方公里的土地。

2016年10月27日，招商蛇口实际控制人招商局集团与深圳规土委、前海管理局就招商局集团前海湾物流园区土地整备问题签署框架协议书，土地增值收益公司与前海管理局按4:6比例进行分享。

招商蛇口是建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体。面积14.92平方公里的前海，招商局集团独拥3.9平方公里土地，其中有2.42平方公里直接归属招商蛇口。招商蛇口与前海管理局合作开发前海土地，意味着招商局在前海的工业土地变性为商地，并获得确权。招商蛇口在前海拥有的土地将逐步进入红利释放期。

除了前海土地外，招商蛇口位于深圳蛇口的土地同样十分稀缺且价高。兴业证券研报指出，招商蛇口拥有深圳蛇口(含太子湾)及前海的土地使用权合计536.28万平米，预计可规划建筑面积约1300万平米。兴业证券阎常铭等分析师认为，在自贸区战略和深港一体化背景下，招商蛇口存量土地储备增值空间十分广阔，并将为当前股价提供极强安全边际。

提前完成全年销售目标

除了前海土地确权外，招商蛇口邮轮业务的推进同样令资本市场亢奋。

11月12日，太子湾邮轮母港在深圳蛇口举办开港仪式，这是招商蛇口首个全资拥有的邮轮母港项目，意味着招商蛇口的邮轮业务正式落地。

资料显示，太子湾邮轮母港后方港区占地为69.764万平方米，总建筑面积达170万平方米。未来，太子湾邮轮母港将以邮轮母港为核心，全力打造集邮轮运营、餐饮购物、免税贸易、旅游目的地开发，酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链。

数据显示，今后5年，我国邮轮产业有望保持30%以上的增速，拉动约5000亿元人民币的经济规模。为解决初步发展阶段的运营困难，国家在上海、天津、深圳、青岛4地设立了“中国邮轮旅游发展实验区”，拟通过实验区的发展推进完善邮轮产业政策体系、促进母港建设管理能力、扩大邮轮经济产出水平。其中，深圳实验区就设立在太子湾邮轮母港所在区域。

招商蛇口总经理许永军表示，邮轮产业被视为漂浮在海上的黄金产业，拥有巨大的带动效应，太子湾邮轮母港开港是招商蛇口“前港-中区-后城”模式的重要落地。这一模式实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，可视为城市转型升级的重要战略。

至于园区开发与运营业务，许永军告诉记者，2016年，招商蛇口成立产业新城及园区发展公司，专注产业发展与运营目前已在国内成功开发运营10个产业园区，运营面积超500万平方米园区内的产业涵盖创意产业、互联网、设计类、高科技产业、医疗、电子商务类等业态。

据了解，招商蛇口目前正在建设运营中园区有：南京招商国际E城、重庆金山意库、广州清华科技园、广州金山谷、深圳蛇口网谷、招商局青岛网谷、青岛LAVIE公社、镇江南山创意产业园、深圳南海意库、深圳TCL国际E城。

值得关注的是，招商局蛇口正在大力推进重庆广阳湾、东莞长安新城、首钢“中国网谷”等大型园区综合开发项目。随着具体合作方案的落地，招商蛇口在未来园区业务覆盖范围还将进一步增加，预计未来3-5年将迎来跨越式发展。




招商蛇口认为，园区业务的最终目的是完成人口的迁移和导入，建立新的聚集中心，从而对于商业以及住宅产生需求。因此，拥有产业吸引能力和不动产销售能力是园区开发企业的必要素质。招商局蛇口已有多年的园区开发与运营经验的积累，深圳蛇口工业区便是其得意之作，未来，招商蛇口将推进园区产业的异地复制和落地。

招商蛇口公告显示，2016年11月，公司实现销售额100.1亿元，同比大幅上升96.6%(可比较数据为原招商地产数据，下同)，实现签约面积66.2万平米，同比上升87.6%。环比上，11月签约额和销售面积分别增长17.5%和14.6%。

纵观今年1~11月，招商蛇口已实现销售额656.7亿，提前完成全年650亿的销售目标，在短期震荡的大市下仍保有核心竞争力，公司业绩快速增长，堪称资产荒背景下优选标的。


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