主题：房贷垫资现象或致监管再度收紧

　随着去年对“首付贷”的严查，互联网金融平台的“首付贷”类产品几乎销声匿迹。但在购房者预期未改的背景下，楼市依然热度难减。随着近期贷款政策收紧，购房者的资金需求大幅上升，场外资金垫资房贷的“类首付贷”再次出现。《经济参考报》记者在采访中了解到，该类贷款并未完全消失，只是由明转暗。

　　专家指出，“首付贷”等垫资买房，让缺乏资质的人贷款买房，变相突破住房信贷政策，绕过风险监测，使统计数据失真，加大房地产购房杠杆，此外，更将阻碍甚至减弱楼市调控效果。预计监管层将再度收紧资金端口，严控资金流入楼市的闸门，谨防风险叠加。

　　就在北京3·17史上最严调控政策出台的第二天，北京的房产中介小李发了一条朋友圈：“新政出来，钱不够怎么办？第一：北京有房，抵押贷，最多能贷1000万元。第二：北京无房，信用贷，最多贷100万元（多家银行）。第三：抵押信用都不够，只能全款代购，你差多少我来垫，过户后作抵押贷款还我钱。”不过小李表示，大多数抵押贷款额度都在500万以内。

　　一位不愿具名的北京房产中介人士告诉《经济参考报》记者，目前其所在的公司无法做首付垫资业务，但是可以联系第三方互联网金融平台来做。据其介绍，目前平台的借款方基本上都是卖房再买房时着急用钱的人。通过借款，一方面可以把现在贷款未还清的房子解抵押然后卖掉再买房，另一方面也可以作为另一套房的首付。

　　“这种首付款垫资必须要有抵押物，不然无法保证还款途径。”上述中介表示，一般情况下，第三方平台有抵押物，贷款额度在300万元左右。同时，借款利率方面也根据客户资质不同而有所差异，大约在每个月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之内。

　　近几个月，北京房主张一频繁接到关于房屋贷款的骚扰电话。“每次接到电话听到的第一句就是您卖房吗？”张一说，在拒绝卖房后，销售人员会继续询问是否需要资金，称可选择用名下的房屋抵押贷款，再买一套房。贷款额度则是房屋评估值80%基础上的60%，例如一套评估值500万元的住房，可贷额度为240万元。

　　事实上，不只是房屋抵押贷款被利用为购房资金，众多类型的无抵押消费贷也变相充当了“首付贷”的角色，并增加了隐性杠杆。

　　有业内人士称，去年有的银行的个人贷款增速很快，其中有这个因素在起作用。记者在采访中了解到，很多中介人士会主动和客户介绍凑足首付款的方法，而有的银行客户经理实际上也知道客户贷款的真正用途，但是睁一只眼闭一只眼。

　　“本来我觉得自己首付不够，只是去看看，但中介直接介绍了可以给我提供首付垫资的地方。想想飞涨的房价，我立马决定买下来。”刚刚完成买房计划的孙林说。据其客户经理介绍，目前有不少同事根据用户资质和需求来匹配相应的产品。同时，消费贷款的年化利率在5.88%至10.2%，最高可贷金额为50万元，最长贷款期限为三年。

　　微博中某金融产品说明书介绍称，个人名下任意一家银行个人住房按揭贷款还款已达到一年或以上的话，则可申请6.16厘月息、还款方式为“先息后本”的一年期循环使用的无抵押贷款，额度最高达30万元，3至7天内放款。其征信要求还标明：若一年内信用卡无逾期，征信查询次数不超过10次，无小贷、网贷、担保记录以及信用卡使用额度不超过60%，便可以不看负债、不看流水、不看工作、无回访电话。

　　“‘首付贷’并没有灭绝，有需求就有市场。”一位券商房地产研究人士感叹道。

　　有业内人士表示，购房需求不减，而银行贷款额度收紧，因此，各种门类的创新型贷款，由于难以实际监测到贷款人的真正用途，所以难免会被人“钻空子”，成为购房者房款资金的重要渠道。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，目前看，北京新政导致购房人增加的首付是有限的。不过，若部分主体此前已经加了过高杠杆，再变相加杠杆则可能引发新的风险。当房价平稳时，风险可能不大；但如果房价出现下调，则风险会很大。

　　上述人士指出，一方面，该类垫资将大幅度增加购房者的资金杠杆，另一方面，过多的资金支撑将大幅削弱房地产市场集中调控本应产生的抑制作用。

　　业内人士预计，监管层将更为严格地管控资金流入楼市的闸门，谨防风险叠加。2月27日，重庆银监局发文指出，将进一步规范与房地产开发企业和中介机构的业务合作管理——加强企业资质和资本金审查，继续做好业务合作准入管理和名单制管理，严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为。

　　青岛市2月底也发文指出，禁止中介机构提供首付贷、过桥贷等违法违规的金融产品和服务，杜绝捆绑服务。


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透露，银行房贷比或成为今年央行MPA（宏观审慎评估体系）考核的重要内容。该人士解释称，“MPA有七大类指标，其中就包括信贷政策执行方面，而商业银行的贷款行为是这当中的一项重要考核。贷款行为就包括银行的信贷结构是否合理、对于某些过热领域的信贷投放情况等，今年监管部门将重点关注个人房贷这一块。”据介绍，房贷占比有两个指标，一个是余额占比，一个是新增占比。短期内主要控制的是新增占比。

　　近期有媒体报道称，央行新下发的《关于做好2017年信贷政策工作的意见》（下简称《意见》）明确要求，央行各分支机构加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。

　　专家和券商分析人士预计，按照目前的房地产调控政策，今年个人住房按揭贷款增速将明显放缓。银行差别化个人房贷政策也将更加显著，尤其是房价过快上涨的一二线城市个人房贷政策将明显收紧。

　　MPA考核的重要一环

　　《意见》要求，央行各分支机构要将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分，合理搭配使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策，严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整。

　　上述权威人士对中国证券报记者表示，“2016年个人房贷增速较快，占比新增贷款也较大，已经引起了监管部门的重视，今年要求商业银行严格控制房贷比和增速。”该人士进一步表示，某些商业银行2016年的房贷比甚至达到了70%、80%，这种贷款结构和贷款行为都“极不正常”。

　　上述人士告诉中国证券报记者，MPA按季度进行评估，参评机构被MPA分为A、B、C三档。“比如今年某些银行落实房地产宏观政策不到位，个人房贷仍旧大幅增长，则很有可能直接被评为C档，监管部门也会有一些惩罚性措施。”

　　东北证券分析人士指出，目前MPA的结果影响各参评机构的法定存款准备金利率。央行对A档机构的准备金利率上浮10%-30%（目前为10%），对B档机构维持不变，对C档机构下浮10%-30%（目前为10%）。同时，对于不符合MPA的银行，央行会将其SLF的利率提高100BP。鉴于MPA是央行的核心评估体系，未来央行可能会针对该体系出台更多的差异化监管措施。

　　差别化政策更加显著

　　《意见》要求，商业银行做好房贷资源投放的区域分布，支持三四线城市去库存，有效防控信贷风险，积极会同当地银监部门，将差别化住房信贷政策严格落实。此外，还要加大对首付资金来源和收入证明真实性审核。

　　银行业内人士坦言，有了MPA这项“利器”，商业银行在落实个人住房信贷政策方面绝对不敢怠慢。多位银行个贷业务负责人表示，目前很多商业银行收缩了个人住房按揭贷款的新增规模，各地方分行向总行汇报个人房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。“未来北京、深圳这类房价过热的一二线城市的房贷将趋紧，三四线城市的房贷政策将服务于去库存，差别化房贷政策在今年的信贷市场将更加显著。”

　　据了解，北京楼市“3·17新政”出台后，北京地区大部分银行已经上调首付比例。据昨晚的最新消息，工行、建行等16家银行的北京分行一致决定，即日起收窄首套房贷款利率优惠，最低折扣由9折调到9.5折。

　　中国证券报记者以首套个人住房按揭贷款200万为例，贷款期限25年，利率9折计算，等额本息每个月的月供为11014.73元，总支付利息1304418.50元；而新政后的9.5折利率，月供为11299.06元，每个月增加284.33元，总支付利息增加85299.65元。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，现阶段北京等一线城市的“认房又认贷”肯定严格执行，短期内松动不了。从影响来看，不少人因为这个“认房认贷”不能买房了，暂时把需求挡在了市场之外，这对于平稳当前楼市来讲有作用。

　　个人房贷料降温

　　央行营管部主任周学东此前接受中国证券报记者独家采访时表示，今年的个人住房贷款还会以较快速度发展，但确实要适当平衡，随着住房产业政策调整，会适当平衡和放慢。今年的个人房贷在新增贷款中的占比会降下来，增速也会放慢。“放慢”是相对于去年过高的增速而言，但无论是相较于前几年的速度，还是相较于信贷总的增速特别是制造业贷款增速，个人房贷的增速即使较去年下降，也还是比较高的。

　　周学东预计，就个人房贷在新增贷款的占比来看，预计今年会下降到30%以内，这相对于去年45%左右的占比来说，将是明显下降。

　　多数专家和券商分析人士预计，2017年个人住房按揭贷款增速将大幅放缓。中国社科院金融所银行研究室主任曾刚直言，今年银行在个人住房按揭贷款方面的政策将持续收紧，一方面是服从房地产宏观调控的安排；另一方面从防风险抑制泡沫的角度来看，房地产是一个重点防控的领域。“从趋势来看，银行今年会限制个人住房按揭贷款的增速，个人房贷增速会明显回落，2016年的速度实在太惊人。”

　　海通证券首席经济学家姜超表示，“今年前两个月地产销量依然超预期，是因为前两个月居民中长贷款1万亿；同比增长50%，但依然没有超过前两个月信贷总额的30%。如果今年全年房贷占比只有30%，相比2016年缩水了三分之一，而前两个月的房贷又超发，那么未来的房贷一定会大幅萎缩。”

　　不少专家认为，中国居民部门的杠杆水平已经太高，到了“加无可加”的地步，这也是导致今年个人房贷增速放缓的重要原因之一。

　　中国人民大学副校长、中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春表示，我国居民的负债，主要是以房贷为主的中长期消费贷款，占比超过50%。从房贷增量来看，当前居民部门债务率快速攀升难以持续。从房贷增量来看，中国新增房贷占GDP比重从2015年快速上升，2016年二季度新增个人房贷占比一度达到了7.56%的高位；对于美国和日本，美国新增房贷占比在2008年金融危机前最高值为8%，日本在1989年泡沫破灭前历史高值为3.5%。