主题：万科计提12城楼盘跌价准备

昨日晚间，备受关注的万科2016年年报亮相。在去年这“极不寻常的一年”，万科还是实现了16%的业绩增长，拟每10股派息7.9元（含税）。

　　与众不同的是，万科在年报中发布了一份致股东信。在1500多字的文章里，[B]万科系统阐述了它对当前房地产市场的观点。它谈到了土地市场“面粉贵过面包”的普遍现象，以及开发企业对此的焦虑；它谈到了房产市场“房屋应该回归居住属性”，为此它对国家出台调控政策“感到欣慰”[/B]。人们还关注到，[B]万科对12城13个楼盘计提了跌价损失，这似乎也透露出这家地产龙头对楼市未来走向的看法[/B]。

　　此外，公司同日出台的董事会决议中仍旧没有提及公司董事会换届事宜，而是通过了《关于延长第十七届董事会第九次会议相关授权事项有效期的议案》，这也意味着万科A的本届董事会要超期服役。万科将在2017年3月27日召开投资者交流会，显然到时候市场最关注的公司董事会改选事宜必定要被提及。


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万科要准备跌价大甩卖了？

万科去年销售额超3600亿 净负债率25.9%

万科A(000002)3月26日晚间公布2016年年度报告，期内实现营业收入2404.8亿元，增长23%；实现净利润210.2亿元，增长16%。公司全面摊薄的净资产收益率提升至18.5%，同比上升0.44个百分点。

2016年，万科实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.1%。根据2016年度分红派息预案，万科拟每10股拟派送7.9元（含税）现金股息。以此计算，2016年度万科现金股利约为87.2亿元，占公司2016年合并净利润的比例为41.48%。

资金充裕量入为出

2016年万科的销售回款率在上年基础上进一步提升，超过95%；全年实现经营性现金净流入395.7亿元。年底持有货币资金达到870.3亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款433.5亿元。

万科董秘朱旭表示：“充裕的资金一方面强化了公司的风险抵御能力，另一方面也使公司能够更加主动地应对市场波动，发掘潜在的项目获取机会。”

截至2016年底，万科的净负债率为25.9%；有息负债中，一年以上的有息负债占比为66.4%。

2016年，万科延续了审慎的投资策略，持续探索多元化的土地获取模式。该年，万科新增开发项目173个，权益建筑面积约1892.2万平方米，总建筑面积约3157.3万平方米，其中88.3%的新增项目位于一二线城市。在新增项目中，59.5%通过合作方式获取。截至2016年底，万科拥有600个主要开发项目。

朱旭表示：“2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。公司将积极关注土地存量市场的合作机会，充分发挥资金优势，加强和各类机构的合作，采取更加灵活的合作方式，发掘项目资源。”

充实业务布局

在核心业务稳步增长的同时，万科也在围绕城市配套服务，不断探索充实业务布局。

在物业服务领域，万科物业延续了一贯的行业领先优势，2016年实现合并报表范围内主营业务收入42.6亿元，增长43.4%。

在商业地产方面，2016年，上海七宝万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。同时，万科还联合其他投资方收购了印力集团控股有限公司的股权。基于印力集团成熟的商业开发和经营管理能力，万科已明确将其作为公司商业地产平台的载体。

在物流地产领域，2016年万科新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。截至2016年底，万科物流地产已累计获取18个项目，总建筑面积约147万平方米。

截至2016年底，万科已运营管理了吉林万科松花湖、桥山北大壶以及北京石京龙三个滑雪项目。万科运营管理的雪道面积、造雪系统服务面积、索道数量均居全国第一。

此外，万科在长租公寓、养老业务等方面也进行了积极的探索。目前，万科已经形成了以“泊寓”为统一对外运营品牌的长租公寓布局，2017年将迎来公寓业务的快速发展。