主题：万科A：增持评级

　　万科A2016年公司累计实现销售面积2765.4万平米，销售金额3647.7亿元，同比分别增长33.8%和39.5%，销售均价达到13190元/平米，较2015年提升4.3%；2016年公司销售额仅次于恒大地产位居次席，市场占有率亦达到了新高的3.1%，预计2017年公司可售资源可达到4600万平方米，可售货值超6000亿元，全年销售额有望突破4000亿大关。公司2016年全年销售回款率超过95%，销售回款居于行业首位，截至2016年末万科已售未结资源达到2782.3亿元，较2015年底增长29.4%，进一步锁定了公司未来业绩。

　　投资聚焦一二线，风格保持稳健：拿地方面，2016年公司新增项目权益计算的建筑面积约1892.2万平方米，权益拿地金额达到1322.9亿元，占比销售额达36%，其中88.3%的新增项目都位于一二线城市，59.5%的新增项目为通过合作方式获取，全年拿地权益比例进一步降低至72.5%（拿地金额口径）。截至2016年末，公司在建及规划中的项目权益建筑面积分别为3622.2万和3655.9万平方米，现有土地资源基本满足了未来两年的开发需求。未来万科将继续秉承量入为出的投资策略，同时探索多元化的土地获取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源。

　　现金储备充分，融资多元化保障财务稳健：万科始终坚持现金为王的策略，2016年末公司持有现金870.3亿元，有息负债合计1288.6亿元，净负债率为25.9%，较2015年末提升6.6个百分点，主要是由于拿地力度的增强，但整体负债水平仍处于行业低位。融资层面，年内公司完成了两期合计30亿元的中期票据发行，并且将2013年的中期票据计划规模由此前的20亿美元更新至32亿美元；此外，公司成功发行近60亿元的国内首单地产供应链金融ABS，考虑到当前房企融资环境的收紧，万科多元化的融资渠道及充足的现金储备将保障公司财务水平维持稳健。

　　股权纷争渐显明朗，引入深铁强化战略协同：2017年1月，深圳地铁集团与华润集团签署股权转让协议，以22元/股的价格受让公司15.31%的股份，3月，地铁集团与中国恒大集团签署框架协议，中国恒大将所持有的14.07%万科股份表决权、提案权及参加股东大会的权利委托给地铁集团，则地铁集团可行使公司共计29.38%的表决权，至此深圳地铁集团成为公司重要的基石股东，为双方共同探索TOD模式奠定了良好基础，“轨道+物业”战略有望增强公司土储实力，万科有望以此为契机突破增长瓶颈。

　　投资建议：公司股权结构逐渐明朗，引入深铁意义重大，“轨道+物业”业务模式有望助力土储扩充，且股权纷争的平息及事业合伙人制度的不断完善有利于管理层的稳定，随着公司作为城市配套服务商拓展业务布局初现雏形，公司的各项业务进展前景看好。我们预计公司2017-2019年EPS分别为2.21、2.46、2.84元，对应PE分别为9.9、8.9、7.7倍，维持“增持”评级。


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