主题：万科A：买入评级

　■事件：公司年报发布，16年全年实现营业收入2404.8亿元，同比+23.0%；归属上市公司股东净利润210.2亿元，同比+16.0%，EPS1.90元/股；公告披露公司3月实现销售面积399.5万方，同比+66.6%、环比+69.42%，销售金额636.4亿元，同比+89.3%、环比+65.26%；■业绩稳增、资金充裕：1）营收利润双升，表现抢眼：16年全年实现营业收入2404.8亿元，同比增长23.0%（上年同期33.58%），实现归属上市公司股东净利润210.2亿元，同比增长16.0%（上年同期15.08%）；2）毛利率及ROE小幅上升：房地产业务毛利率19.8%，较上年提高0.32%，ROE18.5%，较15年提升0.44%；3）净负债率低、资金充足偿债能力强：公司16年净负债率25.9%，处于行业较低水平；期末公司持有货币资金超870亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债之和（433.5亿元），在不确定性较大的市场环境中稳健致胜。

　　■销售屡创新高、存货土储质优量足：1）销售再突破：16年实现销售额3647.7亿元，销售面积2765.4万方，分别同比增长33.8%和39.5%，全国市场占有率3.1%,较15年提高1个百分点；2）存货价值增长27.0%：16年末存货金额高达4673.6亿元，同比增长27.0%；3）新开工同比增长47.5%：

　　16年实现新开工面积3136万方；此外，已售未结算面积2279万方、金额2782亿元。4）土储权益总建面3157.3万方，88.3%位于一二线：公司16年在国内在建总建面超3600万方，规划总建面超5296万方；全年新增11个城市更新项目，总建面超544万方。5）一季度销售重夺榜首，昭示龙头地位：公司2017年一季度累计实现销售面积988.2万方（+81.09%），销售金额1502.7亿元（+99.72%）；3月以来新增土地权益建面642.6万方，同比+21.98%■股权纷争形势明朗、探索“轨道+物业”模式：1）深铁成为万科基石股东：深圳铁路受让原第二大股东华润持有的16.89亿股万科股份，占总股本15.31%；另获恒大持有14.07%股权的表决权，合计29.38%表决权，已经超过持股25.4%宝能系，此外万科管理层资管计划持股8.41%，股权风波基本告一段落。2）与深铁珠联璧合，“地铁上盖物业”突破增长瓶颈：深铁入驻万科实现强强联合，在土地稀缺尤其一二线城市拿地受限的背景下，“轨道+物业”将建立较高的行业；借力轨道上盖空间的独特资源优势，独家抢占地铁覆盖核心地区的项目储备。

　　■战略收购印力集团，与黑石合作再添商业地产：公司之前与黑石在物流地产领域深度合作，成绩斐然，公司去年公告与黑石成立联合收购平台，计划以38.89亿收购黑石基金及其他独立第三方股东持有的特定商业地产公司股权。其后确定为收购黑石旗下印力集团96.55%的股权，是公司在商业地产领域最大手笔的布局。17年3月，公司通过了组建商业地产投资基金议案，欲将印力集团打造为万科商业开发和管理平台。与“资本之王”黑石合作后，公司在商业地产领域的布局值得拭目以待。

　　■投资建议：公司2017年1-3月销售重回龙头地位，彰显了管理层的专业性和实力。在深铁入驻董事会后，我们看好今年管理层会有更多的精力专注于公司经营，轨道+物业的合作也值得期待。

　　我们预计公司17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04，维持“买入-A”评级，6个月目标价25.41元。

　　■风险提示：董事会席位尚未确定，管理层变动风险。


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