主题：招商蛇口：蛇口模式加速推进 买入评级

　招商蛇口发布2016年年报：公司全年实现营业收入635.7亿元，同比增长29.2%，实现归母净利润95.8亿元，同比增长97.5%（备考口径同比增长39%），EPS1.21元，ROE为19.04%；公司拟每10股派现5元（含税），分红比例为41.3%。

　　投资要点：

　　利润大增，业绩承诺保障盈利持续性：公司盈利大幅增长一方面是由于年内房地产项目结转收入增长，另一方面，公司通过股权转让形式整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”，产生投资收益进一步推动了净利润增加。相较于公司整体上市时2016年扣非后净利润承诺的85.85亿元，公司实际超额完成4.2%至89.4亿元，同时现金分红比例达到41.3%，以最新收盘价计算的股息率达到2.75%。考虑到2017年公司项目结转中深圳地区占比的提高有望推升利润率，结合全年千亿销售目标的制定，公司有望达成103亿元的业绩承诺。

　　销售冲千亿，土地拓展聚焦核心城市：2016年公司实现签约销售额739.34亿元，同比增长28.4%，顺利完成650亿元的销售额目标，其中一、二线城市销售占比达到86%。2017年公司计划新开工面积765万平方米，同比2016年增长40%，全年整体可售货值可达到2190亿元，目标签约销售额为1000亿元。目前公司土地储备为1826万平方米（不包括前海区域），其中权益面积为1291万平方米，一、二线城市土储占比达到85%，核心城市土地储备位居行业前列。

　　蛇口模式加速复制，政企合作取得实质进展：公司年内在深圳前海片区的土地整备及政企合作取得实质性进展，与前海管理局组建股权比例为50:50的合资公司，以主导前海妈湾片区的开发建设，此外签署了前海湾物流园区土地整备框架协议，确定整备范围及面积等；产业新城方面获取通州台湖园区项目，未来蛇口模式将持续在东莞长安新城、重庆茶园新城等项目加速推广复制的步伐，拿地方式上将继续加强合作与并购，多渠道、低成本地获取项目资源。


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