主题：招商蛇口：业绩扎实 销售靓丽

公司公布2017年一季报，期内实现营业收入69.4亿元，同比增长53.4%，归属净利润21.2亿元，同比增长164.7%，对应EPS0.27元，与业绩预告基本一致。

　　平安观点：
　　项目整体转让提振业绩，毛利率有望回升。公司一季度营业收入69.4亿元，同比增长53.4%；实现归属于上市公司股东净利润21.2亿元，同比增长164.7%。业绩同比大幅增长主要系整体转让商吉、商顺项目产生投资收益24.9亿。由于期内结转项目中刚需产品较多，毛利率较2016年同期下降24.7 个百分点至23.2%，预计后续毛利率将逐步回升。期内三费占比7.5%，同比下降6.2 个百分点。

　　销售表现靓丽，土地获取积极。2017年1-3月，公司累计签约销售面积137.3万平米，同比增加76.8%；签约销售金额265.1亿元，同比增长100.8%，完成全年千亿销售目标的26.5%，进度符合预期。考虑到公司2190亿可售货值（其中新推1490亿），全年超额完成千亿目标概率较大。

　　公司贯彻投资聚焦一二线核心城市，重点拓展战略重镇的土地储备，一季度在北京、广州、南京等地新增建面116.3万平，总地价145.5亿，占同期销售金额比重54.9%，土地投资相对积极。平均楼面地价12506元/平米，较2016年全年拿地均价下降3%。

　　携手武钢，积极探索新的拿地模式。期内公司与武钢集团、武汉青山区国资集团合作成立平台公司，负责对武钢集团权属土地的规划调整及社区开发、及后续的园区运营开发、商业运营。通过央企、政企合作盘活国企存量土地资源，带动地方城市更新和产业发展，未来有望成为公司又一新的拿地渠道。同时近期公司与华为签订合作协议，双方合作将统一门户优化园区服务和管理，为企业提供五服务和创新平台等，有望进一步增长公司园区开发商和运营能力。

　　财务状况稳健，预收账款大幅增长。期末公司在手现金418亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的218.7%，现金流情况较好。净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为36.8%和46.5%，较期初分别上升18.4 个和下降1.5 个百分点。得益于销售高增长，期末预收账款较期初大幅增长73.3亿元至598.2亿元，奠定全年业绩结算基础。

　　投资建议：预计公司2017-2018年EPS 分别为1.48元和1.76元，对应PE 为13.4 倍和11.2 倍。

　　公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，短期深圳大量地产优质资源集中释放，奠定业绩增长基础，中长期园区开发及邮轮业务值得期待，且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风。同时近期招商局集团主要领导赴雄安新区调研考察，公司作为集团旗下优质社区、园区运营商，未来有望参与雄安新区建设。测算公司NAV24.2元，目前股价折价18%，且低于员工持股价格，安全边际突出，维持“强烈推荐”评级。

　　风险提示：业绩低于预期风险；基本面大幅恶化风险。


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