主题：五一楼市冷清

　5月1日中午，在北京南五环一处楼盘的售楼处，某售楼员告诉中国证券报记者，该楼盘主要是大户型，客户大多是“卖一买一”的改善型需求，而且二套房的利率上调到基准利率的1.2倍，首付比例也调到了80%，受调控政策的影响比较大。因此，五一假期来看房的客户不多。

　　在半个多小时内，中国证券报记者只看到一组购房人来看房。该售楼员表示，目前楼盘价格保持稳定，没有打折或特价房等促销打算。后续还有新盘将对外销售，价格应该不会有太大变化。

　　在此轮楼市调控收紧过程中，北京的收紧力度最大，楼市成交萎缩态势已很明显。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，4月北京二手住宅市场量价齐跌，全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比2016年4月的26374套减少36%；成交均价环比转降，跌幅达6%。

　　在二线热点城市，楼市降温态势也有所体现。南京的房屋中介人员告诉中国证券报记者，去年五月以来南京房价是直线拉升，现在情况不同了，价格平稳。在南京市房地产交易登记中心，前来办理业务的某购房人说：“现在炒房比较难，好多人没资格，并且新入市的楼盘也比较多。因为调控肯定会越来越严，不敢轻易下手。”

　　“未来会不会出台新的政策，还要看五六月份市场的变化。如果市场继续供不应求，炒房的热情不变，参考其他城市措施和南京实际情况，南京政策有进一步从严调整的空间。”网尚研究机构研究员虞珠指出，比如提高首付比例、限制交易时间等等。

　　南京市统计局公布数据显示，一季度全市商品房销售面积234.87万平方米，同比下降30.8%，降幅比1-2月收窄5.6个百分点。商品房销售额396.5亿元，同比下降25%，降幅比1-2月收窄14.5个百分点。去年下半年以来，受房地产新政和同期基数影响，全市商品房销售面积增幅持续下降，今年1-2月下降幅度达到36.4%，三月份楼盘加推，降幅有所收窄。


【免责声明】上海大牛网络科技有限公司仅合法经营金融岛网络平台，从未开展任何咨询、委托理财业务。任何人的文章、言论仅代表其本人观点，与金融岛无关。金融岛对任何陈述、观点、判断保持中立，不对其准确性、可靠性或完整性提供任何明确或暗示的保证。股市有风险，请读者仅作参考，并请自行承担相应责任。

调控有进一步收紧空间

　　对于近期房价仍有一定涨幅的城市，业内人士预期调控有继续收紧的可能。以西安为例，西安市统计局数据显示，一季度，全市商品房销售面积354.14万平方米，同比增长25.4%；商品房销售额264.55亿元，同比增长52.3%。

　　位于西安北郊的某楼盘在五一期间并无现房。五一后开盘，标价在7800元/平方米至8000元/平方米，前期则是7200元/平方米。有售楼员介绍，春节后至今，很多楼盘的房价都有不同程度上涨。

　　实际上，西安早在4月中旬就已颁布楼市新政。明确商业贷款首套房首付不低于30%，二套房不低于40%，三套不能贷款。限购区域内买的商业住房及二手住房，需取得不动产权证书后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。

　　五一假期前，西安市房管局暂停了万科集团所属公司开发的12个项目的网签销售，暂停受理其新项目的预售许可申请。同时，也暂停了与上述项目相关的西安世联投资咨询有限公司、陕西合富辉煌地产顾问有限公司、西安创典全程地产顾问股份有限公司在西安市的代理销售活动。

　　“西安楼市当前之所以呈现出这样的特点，主要有两个原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一是外溢因素，比如周边郑州等城市收紧购房政策，投资、投机需求开始进入西安市场，对房价上涨或有一定推动作用；二是市场预期，政策持续调控使得后续继续收紧的预期强化，尤其是在商业银行贷款方面。

　　明源地产研究院首席研究员刘策认为：“西安楼市一直以来处于去库存的阶段。现在在供求改善后迎来补涨。当然，也有外部投资者看到西安在目前各个省会中价格相对较低，处于具有投资价值的价格洼地之一。因此，内外因素拉动造成了价格上涨。”

　　严跃进表示，房价的上涨是由于各种因素造成的。比如，即便是全国实现限购，但也主要是针对当地城市，还未在全国范围内全面实行。但资金流动具有一定随意性，只是目前还达不到对购房资金进行管控。

　　“未来在新房和二手房市场都有调控继续收紧的空间。”刘策认为，比如，提高首付、提高契税等。

四限并用致五一楼市分化：一线观望 二三线依旧火热

在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下，“五一”楼市或迎来最冷清的一个假期。中原地产最新数据显示，小长假前两日，北京商品房住宅签约84套，与2016年“五一”假期的807套成交量相比出现了明显下滑。

值得注意的是，除北京等热点城市遇冷外，郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着，在“五一”这一楼市推盘成交的重要时间点，不同区域楼市再次出现了明显的分化。

态势 一线城市现观望情绪

“终于过了一次安安静静的假期。”张青说，这次“五一”应该是他近两年来第一次没有接到类似于买房的咨询电话。

张青是河北一家房地产企业的工作人员，由于所在企业开发楼盘多处北京周边县市，是购房者首选的投资阵地，所以一到节假日，从朋友到亲戚，从同学到客户，张青接打电话、陪着看房，忙得不亦乐乎。

张青说，之前两年每到假期时，甚至会比正常上班都忙，虽然工作岗位并不是房产销售，但碍于关系和情面，只要有朋友需要他都会陪着他们去看房。

“因为雄安新区的成立，今年清明节一天接到的买房或咨询电话多至20多个，4月1日当天甚至陪着5波人看了房。”张青无奈地摇摇头说，那天光充电宝都用完两块，可见电话数量之多。

张青指出，因人们的爆炒，政府开启严厉的管控，大多楼盘采取封盘措施。除此之外，各县市还出台了严厉的房地产调控政策，严控卖房，白沟甚至需要取得房产证后5年才允许卖房，房地产市场得到些许冷静。他认为，因政策严控，投资、投机人群进入观望期，是这次他可以过一个清净的“五一”的主要原因。

中原地产数据显示，小长假前两天北京商品房住宅签约84套，与2016年相比明显下滑。2016年“五一”小长假期间，北京商品住宅共成交807套，成交面积8.88万平方米，是最近四年“五一”小长假的新高。

中原地产首席分析师张大伟表示，2017年的“五一”小长假有可能是最近4年的最低点，成交量可能少于2014年。从全国主要城市看，因为调控政策持续不断施压，一二线城市小长假的实际签约是2015年来最冷清的一个假期。

除北京及周边，厦门楼市也出现了观望态势。厦门市国土资源与房产管理局数据显示，4月29日当天，小长假首日，厦门首次出现二手房0成交的记录。

张大伟指出，从清冷的小长假基本可以预期，今年2季度市场将比一季度有明显降温。从市场看，除了部分三四线城市外，市场走势都在明显下行趋势中。

根据近日世联行发布的2017年一季度深圳房地产市场报告显示，一季度，深圳商品住宅市场同比量跌价涨。总供应面积21.14万平方米，同比下滑82.18%；总成交面积33.64万平方米，同比下滑78.77%。

活跃 部分城市楼市依旧火热

与北京等一线城市不同的是，郑州楼市再现“熟悉”的光景。有媒体报道称，“五一”开盘的排队认筹队伍十分壮观，其中有裹着被子的，有现场泡方便面充饥的，昼夜守候。

数据显示，4月29日，郑州二七区某楼盘开盘，共计房源476套，去化475套，去化率为99.8%。新区同日开盘的两个楼盘，去化率分别为87%和94%。新乡平阳新区楼盘去化90%。

值得一提的是，4月30日开盘的郑东某项目，推出高层洋房668套，截至当日9点30分，去化率达100%。荥阳市同日开盘的某项目也再次出现开盘即清盘的现象。

对此，有业内人士指出，在郑州部分区域限购之下，未限购区域迎来了类似于2016年9月的疯狂市场行情。从目前来看，郑州郊县迎来整体限购的可能性加大，郊县限购正呼之欲出。

从近期来看，未限购区域正在成为投资者的投资目标。江苏省此前由331名相关专家参与调查、得出结论的最新报告显示，在热点城市楼市降温“退烧”的同时，三四线城市房地产市场趋于活跃。比如，镇江属于南京都市圈，楼市政策相对宽松。受调查者对镇江商品房价格预期，由一季度“缓和上涨”为主，转变为二季度“明显上涨”为主；南通、淮安的商品房价格以“稳中缓升”为主。

江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示，总体上看，缓和上涨的预期占70%，认为会有明显上涨的只有四分之一。特别是苏北5市，除淮安市维持在80%的上涨预期外，其他4市的上涨预期都超过了九成。

孔祥平介绍，“江苏的三四线城市房地产活跃度增加，三四线城市的房价有所上升。对此，三四线城市可能会对房价采取相应的调控措施，包括价格部门会采取备案措施。在经过了前段时间的市场调控之后，我们目前仍然面临着较大的商品房上涨的调控压力。

事实上，今年一季度的房价数据佐证了以上观点。数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。房价方面，北京“317”新政出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌；而广东清远3月房价环比上涨了18.28%，位列环比涨幅榜第一，福建漳州房价也环比上涨了15.76%。

前景 政策趋严势头不改

近日，多地调高贷款利率。融360统计数据显示，自1月份以来，全国首套房平均利率已连续4月上涨。其中，4月全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。

据融360的数据监测，4月份北京地区首套房利率平均折扣为9.27折，平均利率为4.54%。

上海方面，也有报告显示，首套房贷平均利率维持在9折优惠，在4月下旬，房贷利率从此前的9折，上升至基准利率的9.5折。

对此，张大伟说，从银行的资金情况看，资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧，这种情况下，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将成常态。

张大伟说，自今年3月以来，中国房地产调控迎来一轮全面升级。从抑制投机、投资的角度看，未来仍有更多的城市会加入到信贷与购房资格收紧的行列中。加之，此前未运用过的“限售”政策逐渐扩围，预计后续热点城市将进入“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”。

中原地产研究中心统计，去年9月底以来，中国已有55个城市出台了160余次房地产相关政策，房地产调控高压不减。其中，随着近期济南和西安的加入，已有包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州等18个城市启动暂时冻结交易的房地产“限售”措施。

但需注意的是，虽然部分地区楼市小长假现冷清迹象，但业内人士认为，市场热度仍未减。例如南京“五一”小长假因房管局更换设备，房产交易网签系统关闭。环京津区域多数楼盘封盘，其余地区楼盘也因限价，开发商大量推迟开盘时间。

对于下一步政策，业内人士指出，一方面限购范围恐再度扩大，另一方面，政府将严格执行拿预售证必须开盘的政策，加大推盘量。此外，北京等地的房贷利率回归基准利率后，或有更多热点城市跟进提高贷款利率。