主题：华联控股年报及一季报解读电话会议纪要

主讲人：华联控股副总经理兼董秘 孔庆富

主持人：兴业证券房地产行业首席分析师 阎常铭

会议时间：2017年4月28日 15:00



一、兴业地产观点
华联控股是我们从2015年下半年开始持续强烈推荐的重点标的，公司的股价大幅度跑赢同期地产指数。我们推荐的主要逻辑是：公司内在价值极为丰厚，业绩将进入持续爆发期，现金流持续回流，未来想象空间巨大。在两年时间里，公司的逻辑持续兑现。2016年公司实现营收21.7亿元，同比增430.95%；归属净利润13.48亿元，同比增1845.78%。

当前时间点，华联控股公司业绩持续超预期，主要土地储备均位于粤港澳大湾区核心区域深圳，内在价值极为丰厚，业绩进入快速释放期。公司业绩高增长、低估值，股价较NAV折价28%以上，安全边际充足。我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.5元、1.95元，对应PE仅5.9倍、4.6倍，维持“买入”评级。
二、华联控股副总经理兼董秘孔庆富
公司已经发布了2016年报，今年一季报也做了业绩快报。2016年实现营业收入21.7亿元，净利润13.5亿元，是公司自上市以来净利润最好的一年。净利润构成分为两方面：地产结转和投资收益，各占一半左右。房地产开发主要来源是华联城市全景项目，截至17年底合同销售47亿元，2016年结算了一部分；2017年一季度结算一部分。2017年一季度利润增长主要是结转了去年销售的一部分。投资收益主要是出售神州长城股票，税前投资收益8.98亿元，税后6.5亿元。我们15年4月投了腾邦梧桐基金，2016年取得税前收益3537万元，投资收益大幅增加。

地产主业这块，我们每年还有稳定的租金收入。2016年公司实现租金收入2.24亿元。公司出租房产主要分别在深圳、上海、杭州三地，房产数量合计22.25万平方米，还有收费车位1790个。未来公司开发的住宅项目、城市组合体会留下一部分用于出租，所以未来公司可出租的储量会越来越多。华联城市全景还有2万多方商业物业，我们会留存下来，但是目前项目还没有完全结转，所以报表上没有体现。未来看，公司拥有的及在建、拟建的高端商业地产项目规模日益扩大，如杭州“星光大道”、深圳“华联南山B区”、“华联南山A区”智慧产业园等城市综合体项目。

财务角度看，2016年经营成果不是一蹴而就，是储备了多年的结果。2017年一季报我们也做了业绩预告，基本面是往好的方面走。未来投资收益是一个比较好的利润来源。对改善公司现金流财务状况有很大帮助。2016年末公司总资产97亿元，资产规模跟市值是匹配的，在手货币资金28亿元，存货44亿元。整个结构看公司财务状况良好，负债57亿元但其中有很多是预收款，负债结构很健康。

2016年经过经营的变化，公司基本面有了很大改善。2016年做了现金分红，10派3元，税前股息率达到3.4%。我们董事会上对这个分红也进行了讨论，也是符合目前监管倡导的。我们利润分配按照母公司的口径，去年完成12亿元多，截止到16年底还有亏损。弥补亏损后还剩11亿元，提取10%盈余公积后，还剩10亿，我们分红比例大概是30%左右。从2008年到2015年公司不是不分红，是因为之前母公司的可分配利润是负的，无法分配。未来我们会更加重视现金分红这块，我们对2017年情况还是比较乐观的。
三、问答环节
Q1、公司全景花园项目现在卖了多少？货值还剩多少？

A、全景花园项目总共大概100亿货值，有一部分商业会自持，不会销售；目前未售的还有35亿货值。另外剩余的公寓部分不限购，最近在推盘，后边应该会比较好卖。全景总成本12.67亿，总建面20万方，成本很低，毛利率达到75%，净利率接近30%。一个项目接近别人几个项目。





Q2、公司华联AB区项目进度怎么样？未来具体规划？

A、华联AB区是公司在深圳两园一城的战略布局重要项目，两园一城指两个产业园和城市山林，城市山林项目已经销售完了。两园就是AB区项目，B区已经开工了，进度在基坑支柱，后边总包进场，2017年底预计地面出正负零，2018年10月份要封顶，总投资B区35亿，总面积21万方，如果加上地下可能有30万方，11.91亿元的地价，B区和A区的成本比较可控。A区分了三块地，集团一块，公司有两块，加起来7.7万方，要划掉2.8万学校、地铁，划拨不知道具体划多少，现在股权比例还不清楚，后边会规划成商业综合体。




Q3、在手现金充足，未来拿地规划如何？

A、短期内不会考虑拿地，对公司来说，把现有的AB区和杭州、千岛湖的项目最好是目前最重要的目标。公司是中小型的地产公司，短期拿地压力较大，将现有资源利用好，会给公司带来较大的收益。公司目前的重点是在建已建的项目，华联B区已缴纳地价3亿元，剩下70%的土地价款预计将在年底缴清，预计拿公司现金缴纳，不需要举借银行贷款。公司去年现金流情况较好，还清了银行贷款，B区的开发贷会启动小部分，但不会利用太多。





Q4、千岛湖项目进展如何？

A、年报中已提到，G20交通管制对项目工期有一定影响，目前工期已经封顶，外墙装修完毕，但推盘会相对慢一点。有两个值得关注的情况，对半岛小镇的推盘将带来有利条件：第一，2018年千岛湖将推出高铁；第二，在千岛湖区块内将打造温泉，公司预计将温泉引入家家户户，将成为另一个卖点。





Q5、公司偿还了部分银行贷款，目前融资结构和融资成本如何？

A、公司本部融资规模不大，但向下属子公司支持了部分资金。本部所借的银行贷款利率大概在8%左右。集团年报的关联交易中有相关的披露，向控股子公司借款规模大概7-8个亿，本部对子公司收取8%-10%的利息。







Q6、公司未来有大量现金回流但不考虑拿地，商业项目占比例越来越多，同时公司的区位也和粤港澳大湾区以及国家整个的战略定位比较相关，那么公司未来的定位或者战略是怎样的？

A:公司在未来3-5年内会有稳定的项目及现金流，未来会考虑转型升级的问题。虽然目前没有非常迫切，但是中短期来看，要把公司在建的项目的资源盘活，然后再考虑转型的问题。




在年报中也谈到了产业升级的问题，目前已经产生了协同效应，比如公司已有的房产资源及其相关产业。接下来核心的业务要稳定，也就是在手的房地产继续开发，以后商业地产的比重会比较大，这是支撑公司稳健发展的基础。在这一基础之上，会考虑是否有城市更新的项目，因为公司已经有这一领域有经验的经营团队。而且现在不涉及拆迁，就是城市的工业用地用来做城市更新，因为不涉及拆迁补偿，所以比较优势会更大一些，这也是深圳未来的一个方向，因为深圳现有的土地已经没有，目前是通过城市更新和旧城改造来换一些土地资源，所以公司也在关注这一方向。




在主营业务当中，有协同效应的会继续延伸，包括之前谈到的工程医疗、文化传媒，但是目前来看效益不好，对利润的贡献不大，对股价没有产生很大的作用，虽然短期会有所表现，但是公司还是会慎重。在前一次的产业转型中，在远东石化这一块，应收资产的原因影响比较大，如果在转型过程中处理不好的话往往会陷入一个很大的陷阱，对公司的可持续发展的影响会非常大。所以对公司来说，首先要确定转型的方向，而且确定之后规模不会太小，公司的定位将会是双主业。




目前来看，倾向于产业经营向资本经营，所谓的资本经营，就是好的项目会继续投资，接下来在考虑是否设立产业基金，也就是PEVC的业务拓展还需要再考虑。从转型来看，未来3-5年重点在于把握在建和拟建的项目，因为这些项目的附加值（毛利率）都很高，也就是把重点放在可以稳稳赚到手的钱。而另一块也在谈项目，在过去的一年多，已经看了不少项目，但是没有合适的，比如一次投资7-8亿，但是未来5年看不到资金回流，对公司股价没有正面的影响，那么对公司来说就是有风险的。




在产业转型这一方面，纵观所有的上市公司，像我们公司这种，从最开始的化纤，到纺织服装，到石化到房地产，所以现在还能屹立不倒也是很不容易的，每一次的转型影响都是很大的，公司董事会已经在探讨这个问题。关于转型，公司首先要有实力，有现金流支撑才会有投资能力，所以在这3-5年把项目做好积累足够的现金，未来的投资能力会越来越强。所以目前保守一点先稳定主业。




Q7、集团层面星光大道项目的进展如何？

A: 目前对外没有详细披露这个事情，因为并购是取决于整个集团，由集团方面还有16家股东共同决定。2013年9月，公司停牌想把千岛湖那个项目并进来，但是集团有分歧，公司终止了该项目。2015年，又出现了停牌复牌以及星光大道的事情。昨天对于大型的房地产项目公司进行了土地延伸的审计，目前产权还不是很完善，从目前来看，这个项目是否会延期还不确定，如果在年底之前手续比较完善。




如果手续比较完备，那么会在承诺的期限内完成，如果手续不完备的话可能会稍微晚一点。从目前来说，早晚对公司的影响不会很大。目前公司的战略定位是城市综合体运营开发服务商，商业的比重比较大，未来商业这一块是公司经营的基础。所以从长远来说会解决这个事情，但是目前难以确切回答这个时间。


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