主题：招商蛇口加快规模扩张速度

投资要点
事件:招商蛇口董事会同意建立项目跟投管理制度。对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投,除强制跟投人员外,允许区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投,单一项目跟投总金额上限不超过该项目资金峰值的5%。

点评:
央企激励机制取得重大突破。招商蛇口推出项目跟投制度,项目范围为城市公司操盘开发的,通过市场化的方式获取土地的销售型项目;跟投人员通过信托计划或资管计划等合规的投资结构实施跟投。此前实施跟投的龙头房企均为民企,但本次招商蛇口建立跟投制度,意味着地产央企在激励机制上取得了重大突破。

对一线员工形成有效激励,加快规模扩张速度。招商蛇口跟投人员按照岗位职责及其对跟投项目负责任的关联程度与重要程度,分为强制跟投和自愿跟投,对项目负有主要责任的核心管理人员须强制跟投,区域总部、城市公司、项目部的其他正式员工自愿跟投。本次跟投制度覆盖的员工均为项目一线员工。按照此前比照房企的经验看,推出跟投制度后将对一线员工形成有效激励,解决人才流失和激励问题;同时员工和企业利益形成一致,有助于提升管理和运营效率。2017 年1-4 月,招商蛇口累计实现签约销售面积188.92 万平方米,同比增长63.10%;签约销售金额343.41 亿元,同比增长82.17%。我们预计未来在跟投制度激励下,公司将加快规模扩张速度。

投资建议:招商蛇口在核心一二线城市,特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚,未来成长空间广阔。我们测算公司每股RNAV 25.5 元,当前股价较RNAV大幅折价,估值具有较好安全边际。预计公司2017-2018 年EPS 分别为1.42和1.50 元,对应PE 分别为14.1、13.4 倍,维持“买入”评级。

风险提示:货币政策大幅收紧;行业销售不及预期。


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