主题：万科A：深铁晋升第一大股东 买入评级

■事件：1）6月9日公告，恒大转让其所有持有所有万科股份给深铁集团，转让价格18.8元/股，转让总价格292亿元；2）6月12日公告，深铁受让恒大持有万科股权协议已获深圳国资委批准；■股权之争告一段落、“轨道+物业”发展战略加速：1）转让前宝能为第一大股东：在本次转让之前，宝能持有28.04亿股，占25.4%，为公司第一大股东；深铁持有16.9亿股，占15.31%；恒大持有15.53亿股，占14.07%；安邦持有7.43亿股，占6.73%。2）转让后深铁为第一大股东，推动“轨道+物业”发展：此次转让之后，万科大股东正式变更为深铁，深铁合计持有29.38%，合计耗资663.72亿元，平均持股成本20.46元。而随着深铁成为公司公司第一大股东，公司股权之争将告一段落，这将有利于公司"轨道+物业“发展战略的加速推进，公司将在未来激烈的市占率竞争获取更多资源优势的可能，且纷扰多时的股权之争对公司上下多少产生了一些负面影响，消除这些负面影响，将让万科更加集中精力发展业务。

　　■深铁作为第一大股东稳住局面促成多方利好：1）恒大回A路途顺畅、负债进一步优化：恒大目前正拟借壳（深圳国资旗下的深深房A）回归A股，本次股权转让交易有望促进恒大与深圳市政府的互信。同时，本次交易将为恒大回笼大笔资金，进一步优化公司负债率，预计净负债率将下降15.2%。2）为宝能退出设立标杆：宝能持有万科25.4%的股权，持股成本约16元，目前处于浮盈状态。恒大的转让，无论从价格和模式上都设立了隐形的标准，若以恒大的交易价格，宝能则有机会盈利退出，也加大了股权之争解决可能性。3）安邦继续深化和万科合作、做积极的财务投资者：

　　安邦持有万科6.73%的股权，持股成本约18.21元。安邦之前持有万科也是看好万科的长远发展，做一个积极的财务投资者，此次转让让万科能继续聚焦精力，做好公司经营，对身为财务投资者的安邦是一个长远利好。

　　■1-5月销售放量、拿地力度更进一步：1）销售额实现高基数下的高增长：根据公告，公司前5月累计实现销售金额2280.5亿元，同比增长54.4%，作为龙头地产企业，17年上半年销售情况预计将超预期。2）积极布局土地储备、坚持合作拿地策略以控制成本：1-5月累计新增土地计容建面1213.7万方，同比增长23.7%，进一步加了大拿地力度；公司5月新增12个项目中，半数项目为合作拿地。新增9个地产开发项目中，三分之二的项目位于公司重点布局城市，公司坚持审慎拿地策略，深耕重点城市。

　　投资建议：公司2017年1-5月销售额实现了高增长，整体销售受行业调控影响略有回落，但全年依旧有望大幅跑赢行业水平；深铁受让恒大持有万科股份成为公司第一大股东，有助于公司管理层的稳定，从而聚焦更多精力在公司运营层面。此次转让对万科而言是公司一个新的发展阶段的开始，公司未来凭借深铁的资源优势，积极布局”轨道+物业“模式，为公司下一个十年发展打下良好基础，万科凭借优秀的管理能力依旧会是地产行业的标杆。在公司前5月销售超预期、行业集中度提升和股争形势进一步明朗的支撑下，我们看好17年业绩继续稳步增长。预计17-19年公司EPS为2.31、2.78、3.04，维持“买入-A”评级，6个月目标价25.41元。

　　■风险提示：董事会席位尚未确定，管理层变动风险。


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