主题：万科A 上调评级至强烈推荐

主要观点
1、上半年业绩高增+36%、超市场预期，主要源于结算毛利率超预期提升17H1 营业收入698.1 亿元，同比-6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73.0 亿元，同比+36.5%；基本每股收益0.66 元，同比+37.5%；毛利率和净利率分别为32.7%和10.5%，分别较去年同期提升6.3 和3.3pct，同时分别较去年全年29.4%和8.7%分别提升3.3 和1.8pct，毛利率表现超预期；三项费用率7.8%，提升1.6pct；其他利润表科目表现正常，因而业绩增长主要源于毛利率提升。考虑到15-16 年销售均价的提升，全年毛利率也将同比提升，保守估算全年毛利率为（32.7%+29.4%）/2=31.1%，较去年提升2pct，将有助于推升全年业绩增长。报告期末，公司负债率和净负债率82.7%和19.6%，分别同比增长2.1pct 和5.1pct。

2、销售增速连续快于结算增速大幅推升预收账款，业绩锁定下大为增强17H1 销售金额2,772 亿元，同比+46%，预计全年销售超5,000 亿元，对应同比+37%；同期销售面积1,869 万平米，同比+33%；同期销售回款1,514亿元，同比+19%，回款率55%。报告期末，预收账款/已售未结算金额分别达3,579 亿/3,828 亿元，同比增长29%/38%，分别覆盖16 年结算收入1.5倍/1.6 倍，结算持续更不上销售节奏推动业绩锁定性大幅增强。拿地方面，公司较为积极，17H1 拿地1,560 万平米（65%通过合作拿地），权益面积984 万平米，权益地价538 亿元，估算对应总地价800 亿元，同时考虑6月收购、7 月成交的广信资产包551 亿元，上半年合计拿地超1,300 亿元，占比当期销售额47%，预计下半年拿地依然积极。

3、预计17 年营收同比+20%、毛利率提升2pct，推动17 业绩增长超30%17H1 竣工636.5 万平米，同比-9.4%，占全年计划26%。而17 年计划竣工2,448.3 万平米，较16 年同比+9.4%，如果剔除16 年中竣工而不结算的持有商业项目，则估算17 年可结算部分的竣工面积同比超+15%；即使保守考虑结算均价上涨5%，全年结算收入也将同比超+20%，同时考虑同期结算毛利率提升2pct 至31%，则全年公司业绩将同比增长超+30%。另一方面，上半年新开工1,656 万平米，同比持平，占比年初计划的57%，而虽然17 年年初计划新开工2,924 万平米，同比-6.8%，但考虑上半年销售超预期及拿地较为积极，预计全年新开工面积或将上调，下半年新开工或持平于上半年，为公司下半年提供丰富可售，销售有望冲击5,000 亿元。

4、投资建议：业绩大幅增长、彰显龙头风采，上调评级至强烈推荐万科作为行业龙头，在本轮房地产小周期延长的反常周期，依靠其强大的供货能力将实现集中度的进一步跳增；近期深铁正式成为第一大股东后，深铁与公司间在“轨道+物业”方面合作也将值得期待，预计将极大加强公司的深圳都市圈优质资源获取能力；此外，近期万科领衔中国财团收购物流地产商普洛斯，借助后者所擅长“前端开发+后端基金”的闭环模式可实现重资产业务轻资产化运营，将对万科的物流地产、商业地产、产业地产等将大有帮助。考虑到结算收入及结算毛利率超预期，我们分别上调公司17-19 年每股收益预测至2.51、3.17 和3.76 元，目前2017-18PE 分别为9.2 和7.3 倍，目标价上调至29 元，上调评级至强烈推荐。

5、风险提示：房地产市场下行风险。


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