主题：方正证券：半年内给予中国国贸“增持”评级 长期“买入”评级

　方正证券3月23日发布投资报告，针对中国国贸（600007.SH）21日公布年报，半年内给予该股"增持"评级，长期给予"买入"评级。
　　年报显示，实现营业收入8.97亿元，比上年增长1.20%，实现利润总额4.7亿元，比去年增长8.55%，主要是由于营业外收入增加人民币4329万元所致，实现净利润3.54亿元，比去年增长22.55%，实现每股收益0.35元。
　　根据年报，公司收入保持稳定，净利润增长来源于资产出让。公司主要从事北京CBD区域的高档甲级写字楼、高档涉外公寓、商场等设施的出租及管理，大型展览及配套服务、停车设施服务等。由于近几年没有新增物业，所以营业收入基本上保持稳定，周边大量高档物业陆续竣工投入受用，供应量大幅增长致使竞争激烈，再加上宏观经济的影响，整体毛利率从上年的49.73%下降为48.47%。而利润总额和净利润的增长主要在于，公司以所拥有的国贸西写字楼(1-7层)房产对国贸有限公司行政楼进行拆迁补偿，国贸西写字楼(1-7层)房产的公允价值与原账面价值之间的差额计入了营业外收入。
　　公司收入基本上全部来源物业出租，构成比例是，写字楼占46.54%、商城占25.85%、公寓占13.26%、展览收入占5.2%、其他收入占9.15%，其中写字楼、商城、公寓的出租比例分别为97.44%、99.66%、84.63%，综合来看，出租率在市场竞争激烈的情形下依然保持了较高的水平。
　　国贸三期A段的陆续开业，将是公司未来的亮点。国贸三期工程的建设分为A、B两个阶段。A阶段总建筑面积为29.7万平方米。目前，国贸三期A阶段工程建设进展顺利，预计国贸三期A阶段在2009年中期以后将全部完工并陆续开业，并逐步进入正常运营，届时公司的经营规模将得以提升，新的盈利增长点也将日渐显现，从而为提升公司整体经营业绩。国贸三期与现有的国贸一、二期组合，必将进一步提升国贸中心在全球世贸中心的地位。
　　新增物业增加收入，但前期开业成本将吞噬公司收益。2009年度，公司力争实现营业收入人民币10.6亿元，成本费用人民币7.4亿元，利润总额人民币2.5亿元。2009年，公司利润总额有较大幅度的减少，主要是由于预计国贸三期将于2009年中期以后陆续开业，其前期费用及运营成本较高所致。
　　国贸三期A段的开业成本大幅增加致使公司2009年业绩下降，但待2010年新增物业正常运营以后，将给公司带来稳定的收益，目前公司对应2008年业绩的PE估值仅有25倍，作为纯粹的物业持有类公司估值明显偏低，但偏低的估值是因为考虑了2009年业绩必定下滑的因素影响，如果方正证券考虑到2010年业绩将实现恢复性上涨的话，半年内给予"增持"评级，长期给予"买入"评级。


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