主题：万科A:单月波动不改整体向好趋势

海通证券12月6日发布万科A研究报告，报告摘要如下：　　

投资要点

　　事件：公司公告11 月销售及近期新增项目情况。

　　单月波动不改整体向好趋势，全年超5000 亿销售属大概率事件。

　　1）公司11 月实现销售面积229.6 万平，比2016 年同期上升-11.28%，环比上升-7.34%；实现销售金额347.5 亿元，比去年同期上升17.92%，环比上升-5.54%。1-11 月公司累计完成销售面积3141.9 万平，同比增长20.9%；完成销售金额4676.5 亿，同比增长37%。

　　2）从销售均价看，11 月销售均价为1.51 万元/平，与2017 年1 月1.36 万元/平销售价格相比有所上升。公司目前销售趋势良好，我们预计公司全年超越5000 亿以上销售规模属大概率事件。

　　当月新增住宅土地19 处，物流用地4 处。11 月新增土地权益投资170.89 亿，比2016 年同期增加16.78%；新增土地权益面积246 万平，比2016 年同期增长50.1%。2017 年1-11 月公司累计新增土地权益面积2859.11 万平，同比去年增长59.24%；1-11 月累计土地权益投资金额1779.23 亿，比去年同期增长58.37%。2017 年10 月份销售简报披露以来，公司新增物流地产项目 4 个。以上项目合计建筑面积32.1 万平，权益面积27 万平，需支付权益地价5.02 亿。

　　投资华人文化基金，加大城市配套服务商布局。基于公司城市配套服务商发展战略，公司全资子公司拟以有限合伙人身份参与投资华人文化基金。公司认缴出资额为人民币10.5 亿元，占基金认缴出资总额的比例为13.96%。基金未来将投资包括但不限于中国媒体、娱乐、体育和影视等行业项目，基金管理人为苏州华人文化。本次公司下属子公司参与投资华人文化基金，有助于公司借助外部合作方在文化领域的资源，加快公司在战略转型中的投资运作。

　　投资建议：维持“买入”评级。我们在公司中报发布后已上调公司2017、2018年业绩增速，预计EPS 在2.39 和3.02 元。按照12 月4 日股价30.85 元股价计算，对应PE 为12.91 倍和10.22 倍。考虑深圳地铁集团入主带来博弈成分消除，董事会换届完成带来更稳定经营预期，以及公司在全球地产企业中龙头标杆地位和潜在市占率提升空间，给予公司2017 年15XPE 估值，对应股价35.85 元，维持“买入”评级。

　　风险提示：涨价引发调控风险。


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