主题：北京新房交易量创历史新低

经历了史上最严调控后，一季度还异常火爆的北京楼市急速降温，无论是新房还是二手房，2017年的成交量均大幅下滑。

　　不过，虽然住宅市场遭遇“寒冬”，但北京的土地市场在2017年却仍保持火热状态。在供地较为充足的背景下，北京2017年的土地成交金额已达2796亿元，由于月末还有一宗底价37亿元的地块入市，因此今年北京的土地成交金额也将超过2800亿元，同比增幅超过220%，创下了新的历史纪录。

　　对此，有业内人士指出，随着北京土地供应的增加，未来几年入市的住宅数量将得到一定保证，从而进一步平抑房价。

　　此外，值得注意的是，龙头房企在北京区域的销售额继续保持增长，且市场集中度也大幅提升。例如今年的北京销售冠军万科，全年销售金额预计在310亿元上下，占据了超过10%的市场份额。“北京是国内最成熟的市场之一，在这里做地产开发的门槛越来越高，龙头房企的综合优势也最明显。未来随着行业兼并重组的加速，全国楼市的市场集中度也将趋近于北京市场。”有业内人士称。

　　新房二手房交易量双降

　　根据中原地产研究中心统计的数据显示，截至12月24日，在今年仅剩7天的情况下，北京新建商品房合计签约量仅26253套，预计全年在2.65万套左右，创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值，且同比下调45%。

　　中国指数研究院的数据也显示，2017年预计北京市商品房将实现成交金额2760亿元(含自住型商品房)。相较2016年近5000亿元的总成交水平，2017年的市场缩水近一半，甚至比2015年也要下降21%。

　　而占市场成交比重最大的二手房，情况则更为惨淡。“2017年北京二手房住宅的成交量大约在13.4万套，相比2016年的27万套暴跌了51%，这一成交量也是2015年来的新低。而如果只看4月份往后的成交量(开始受到调控新政影响)，那么同期的数据甚至低于楼市最低谷的2014年。因此，可以预计的是，2018年北京二手房市场成交量将继续低迷。”中原地产首席分析师张大伟指出。

　　同时，从上述数据也可以看出，北京二手房的年成交量已是新房年成交量的5倍以上。而业内普遍认为，这一趋势未来还将加剧，存量市场的地位也将越来越重要。

　　在成交量大幅下滑的同时，北京的房价也开始走弱。根据国家统计局最新公布的数据，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%；二手房价格同比下降0.9%，环比则下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。

　　值得注意的是，即便是以往价格最为坚挺的学区房，也没能避开这一轮价格调控，年末主城区部分学区房的价格较3月份的最高点已跌去20%，非学区房的降幅则更大。

　　而造成北京楼市量价齐跌的最主要原因，便是3月份及此后出台的一系列楼市调控措施。由于上述政策立即生效，并未留下任何缓冲期，效果也是立竿见影，对市场产生了巨大的影响。“一季度北京楼市成交的主力是改善型需求，这些换房族的第一套房子大多都有贷款，因此即便现卖后买也被认定是二套，不少人的首付因此大幅提升，不得不放弃了换房计划。”有中介门店负责人表示。

　　而到4月初，北京相关部门在18天内已密集出台10个房地产调控措施，包括非京籍购房需连缴个税60个月、商办项目不得作为居住使用等。在这套威力巨大的“组合拳”面前，一季度以来北京高烧不退的楼市迅速降温。

　　“北京今年内已发布了近50次各类调控措施，密集程度可谓史无前例。同时，今后五年北京还将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，可进一步稳定社会预期，抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行”。张大伟称。

　　土地成交金额创新高

　　实际上，北京除了计划在未来5年完成25万套共有产权住房的供地，今年的整体供地量也较去年大幅提升。

　　根据中原地产统计，截至12月21日，北京供应住宅用地76宗，规划建筑面积1049.99万平方米，同比上涨318%，创最近4年新高。同期，北京实际成交宅地70宗，规划建筑面积951.9万平方米，同样为最近4年来新高。

　　而在12月21日北七家地块以64.8亿元成交后，北京年内土地市场的成交金额已达到2796亿元。加上随后几天将要拍卖一宗地块(低价37亿元)，北京土地市场全年的成交额将超过2832亿元。这一金额不但超过了2015年的2217亿元，较2016年更是增长了超过220%。

　　“随着楼市调控的持续，开发商的资金压力也越来越大，虽然全年土地市场成交总金额刷新了纪录，但土地价格在年末明显的从高位回落。地溢价率明显下调，北京宅地全年的溢价率是26%，而11月份以来北京土地住宅溢价率已跌到了8%，除了石景山一宗地块溢价率达19%意外，其他地块的溢价率都接近于零。”张大伟称。

　　市场人士也预计，除了部分优质地块外，北京2018年的土地市场很难再现2017年上半年的热度，而这也有助于降低市场对于房价上涨的预期。


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北京三环已现单价低于6万的学区房 超8成二手房降价

　12月25日，多家房地产研究机构的最新数据表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依旧低迷。伟业我爱我家市场研究院总监孔丹对中国证券报记者表示，从统计数据看，北京二手房市场价格整体回调10%以上，超过8成二手房房源出现降价。

　　记者调查发现，学区房价格出现一定程度跌幅。

　　学区房价回调幅度不一

　　中国证券报记者调查发现，长椿街地铁附近学区房均价维持在14万元/平方米左右。房产中介对中国证券报记者表示，最高时达到16万元/平方米，目前回调了2万元/平方米左右，回调幅度不算大。

　　记者在西城区宏庙学区调查了解到，丰汇园目前成交均价约17万元/平方米。有业主表示，目前房价跌至去年10月份的水平。同样属于宏庙学区房的宏英园，80平米两居室中介报价1500万元，并表示实际签约价可谈。

　　值得注意的是，北三环学区房已出现低于6万元/平方米的价格。位于北三环附近的一套150平方米的三居室学区房报价为900万元。据中介介绍，总价高、单价低的房子，存在近50万元的讨价空间。而知春路、海淀黄庄、中关村附近的学区房，成交均价约在11万元/平方米左右，相比最高点回调20%以上。

　　相比之下，六环外房价较为坚挺。较新的小区每平方米均价维持在4万-4.5万元之间。以昌平区龙山华府为例，二手房均价约4.4万元/平方米。年代较为久的小区报价在3.7万元/平方米以上。对于距离市中心更远的亦庄地区，二手房均价维持在4.5万元/平方米。

　　以亦庄经济技术开发区的林肯公园为例，目前二手房均价达6.5万元/平方米。一位居住在林肯公园的业主对中国证券报记者表示，亦庄的房子普遍比较新。经历了2016年底的房价上涨，这里的房子每平方米普遍上涨2万元以上。新楼盘的二手房比较抢手，房源少。

　　伟业我爱我家市场研究院总监孔丹对中国证券报记者表示，老旧差学区房领跌，不少老学区房价格跌回到去年三季度。但有少数二手房价出现上涨，主要以次新房为主，且配套设施先进、交通方便。

　　业主心态出现变化

　　位于北三环的一套70平方米的学区房报价吸引了中国证券报记者的注意。该学区房于2017年7月份在中介销售平台挂网，最初报价为660万元，在下调至600万元、再上调至630万元后，便一路下调。截至10月份，报价调至580万元。目前业主报价为520万元，并备注价格还可以谈。

　　中介对中国证券报记者解释称，“最初业主报价660万元。但我们结合大环境和成交价，建议业主如果想尽快出手应下调价格。调至600万元后，看房人增多，业主心态出现了变化，强烈要求上调到630万元，看房人自然就少了。由于一直没有合适买主，业主着急出手，于是心理预期一路下调。如果全款买价格还可以再低。”

　　记者随中介前往看这套房子。该业主表示，想卖了房子跟儿子去杭州住。杭州的房子一天一个价，早就过了5万元/平方米。这套房子卖不掉，杭州的房子就买不了。该业主透露，如果将房子出租，租金在6500元-7000元/月。

　　易居研究院研究总监严跃进对中国证券报记者表示，北京楼市降温，二手房价格下跌，这是多个调控政策的综合效应。而交易价格低迷，反过来使得很多房东脱手时犹犹豫豫，错过转手机会。临近年底，发现真正的买家其实并不多，只能不断下调价格。不过，很多看似价格不断调低的二手房，其实相比去年还是明显上升，无非就是获利空间收窄。不管怎样，价格下调说明二手房房东对未来价格走势出现动摇。随着一线城市房价出现回落，预计会有不少城市将跟进。

　　实行差别化调控

　　在日前召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　从北京二手房市场看，据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年12月上中旬，全市二手住宅网签共5769套，与11月中上旬相比增加9.8%，相比2016年12月中上旬下降45.6%。截至12月20日，全市今年二手住宅共网签131761套，较2016年同期下降50.3%。

　　孔丹对中国证券报记者表示，总体看，北京二手房价格从2016年初开始上涨，到3月30日加速上涨，直到9月30日的调控前一直没有回头。9月30日以来，市场开始下跌。不过，2017年3月，市场开始爆发，不到一个月时间普遍上涨20%，很多学区房价格上涨40%-50%；之后便进入下行通道。

　　目前二手房市场主要有两类人群，一类是首次置业买房者。这些购房者在下行市场可选择范围较大。还有一类是换房者，由于上一套房购买时间通常较久，在大幅获利的前提下，需要忍痛让出一部分利。

　　对于2018年的市场情况，孔丹预计，月均交易量将比2017年11月、12月份要高，主要在于需求的合理释放。通常而言，新政发布后，市场会有一个季度以上的观望期。预计明年北京二手房市场整体稳中有降，但降幅逐渐缩小。交易量则慢慢释放。