主题：环京楼市量价齐跌 开发商垫资首付

今年上半年，环京地区陆续出台多项楼市调控政策，抑制房价过快上涨。临近年终，中国证券报社记者对环京楼市进行了调研。

　　燕郊镇京榆大街上的“售楼一条街”已不复往日热闹，不少售楼处关门歇业，仍在开业的门店售楼员寥寥无几。“最多时这里卖楼的有四五万人。”燕郊一家房产中介有关人士对中国证券报社记者说。

　　燕郊房价接近腰斩

　　从国贸出发，沿通燕高速向东驶过潮白河，只需要40分钟就可以到达燕郊镇。由于具备区位优势，燕郊一直是环京置业热点区域。

　　中国证券报记者注意到，燕郊镇京榆大街上的“售楼一条街”已不复往日热闹，部分售楼处关门歇业，有的门口贴着转租告示。一位房产中介说：“好多人转行了，限购之后几乎没多少成交量。”

　　我爱我家的置业顾问告诉记者，去年好多投资客全款买三四套房。

　　3月22日，在北京“3·17”限购政策发布后，廊坊市出台了针对市区、三河市、大厂县、香河县、固安县和永清县的限购政策，规定非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。6月2日，限购升级，非本地户籍家庭需要提供3年及以上社保或者纳税证明。

　　目前，每平方米降幅近万元是燕郊二手房市场的常态。上述我爱我家置业顾问称：“燕郊整体均价大概在2.4万元/平方米。首尔甜城小区一套房子40500元/平方米的成交价成为今年该地区的最高价。”

　　中国证券报记者走访多家中介机构了解到，作为燕郊的主要住宅区，与通州一河之隔燕顺路沿线的价格在2.3万元/平方米左右，较为老旧的福成小区价格最低，大约为1.6万元/平方米。

　　根据链家研究院统计的数据，燕郊二手房价格月均成交价格从年初的3万元/平方米以上，跌至不足2万元/平方米，近乎腰斩，且议价空间从最初的1%左右，达到了现在的5%左右。

　　除燕郊外，限购之后， 固安区域楼市价以及成交量同样一路下滑。

　　在固安某新房售楼处，记者进来之后，销售人员才将灯打开。该销售人员告诉记者，目前外地人在这里购房需要社保和纳税证明，现房销售，均价在1.7万元/平方米左右，如果加上赠送面积，在1.5万元/平方米左右。

　　多位固安当地售楼员告诉记者，目前固安房价大概在1.5万元/平方米左右，比今年最高时每平方米便宜近1万元。尽管如此，成交量仍无起色。

　　根据易居研究院发布的80城住宅库存报告，7月燕郊、香河、大厂、固安等地月成交面积环比减少超过50%以上，到11月比去年同期减少76%以上。其中，大厂地区11月成交面积不足1万平方米，环比下降90%，同比下降98%。

　　对于未来楼市的调控，近日召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　多位接受记者采访的专家学者表示，虽然环京周边部分地区多属于三四线城市，但这些地区受北京房价影响较大。未来环京区域的调控可能仍将跟随北京的调控节奏。

　　“房票”消失

　　临近北京的天津武清区同样是此前的楼市热点区域。乘坐高铁，北京南站到武清仅需要26分钟。由于通勤时间相对较短，不少在北京工作的白领选择在这里置业。

　　武清的房价常与天津市户口捆绑在一起。从之前的40万元买房办蓝印户口、100万元买房办蓝印户口到积分落户，房子一直是落户的关键因素之一。

　　3月31日，天津发布“限购令”，非津籍人士在天津购房需提供“3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证”。这些措施将外地购房者挡在门外。

　　一位熟悉当地市场的人士接受中国证券报记者采访时表示，之前户口政策宽松，武清多数项目都有外地购买者，不少属于投资性购房。不过，由于武清“京津卫星城”的价值凸显，限购之后天津市本地人在这里的置业热情并未明显减弱。

　　从2016年开始，武清的房地产市场从买房变成了“抢房”，并衍生出买房需要“房票”的怪象。

　　此“房票”并不是指购房资格，是指需要在房屋销售价格上另外多交的一部分钱。一张“房票”少则几万元，最高的有几十万元。

　　在一房难求的背后，除了投资者驱动外，更是武清市场一二手房严重倒挂的乱象。6月记者调研武清房地产市场时注意到，在高铁站附近的一个新开盘的项目价格在1.5万元/平方米左右，而周边的二手房都在2万元/平方米以上，倒挂差价在5000元以上。

　　在这一市场环境下，出现“房票”、开发商捂盘、拖延不拿证开盘也就不奇怪了。

　　临近年终，记者在走访调查中注意到，曾经活跃于武清市场的“房票”消失不见。

　　记者来到此前一直未建成售楼处、未正式开盘的某小区，今年中购买该小区房子只能通过在中介那里购入“房票”，加价购入。而现在该项目正式开门迎客，可自由选房。

　　在武清城区刚刚开售的某知名开发商楼盘，记者看到咨询者络绎不绝。这里的置业顾问表示，目前价格在2万元/平方米左右，来选房的基本都是本地改善型需求人群。

　　值得注意的是，虽然投资者被挡在武清楼市“门外”，但这里的二手房价并未出现大幅下滑，即便成交依旧低迷。

　　开发商垫资首付

　　为了缓解限购带来的成交低迷的态势，不少开发商进行“低首付”促销，部分楼盘可10%首付“锁定房源”。针对外地户口不能购房的政策，部分楼盘销售给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。

　　一位售楼员坦言，目前可以做首付分期，主要因为时值年底，开发商着急回笼资金。购房者需先与开发商签署一份“购房合同”，购房者在当地缴纳社保，待三年之后满足社保缴纳要求之后，再办理正式的网签备案手续。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，应对这种行为严查。虽然现在看上去问题不大，但是不确定因素很多，未来可能会出现很多问题。

　　多位销售人员向中国证券报记者表示，按照规定，外地人购房首付最低50%。为鼓励外地人购房，目前最低可以首付10%“压房”，剩余的部分由开发商垫付，垫付部分资金可在三年内分批返还给开发商，中间不收取利息。

　　销售人员宣称，并不一定缴纳3年社保后才进行网签，期间如遇政策松动，就可以马上网签，或者选择出售房屋赚取差价。

　　“首付10%”并不是一种新现象。公开信息显示，早在2008年，这种促销方式就出现在燕郊楼盘广告中，因为垫付方式违反相关法规，在当年5月遭监管部门严查而被叫停。

　　一位在环京地区工作多年的销售员告诉记者，楼市不景气的时候，10%的首付这种情况就会出现。之前有些楼盘打着“首付10%”，余下则分期免息还清。但往往在交完钱之后会发生变动，比如又收取利息，或者临时加价。


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环京多地房价跌回“万元时代” 燕郊单月仅卖8套房

　从北京副中心的通州运河CBD出发，沿通燕高速向东驶过潮白河，约20分钟即达环京置业第一站燕郊镇。

　　12月23日，当记者驱车来到多年来炙手可热的燕郊“售房一条街”时，等红灯的间隙，不再有大妈敲窗往你手里塞购房传单。不复往日热闹之余，有的售楼处干脆关门歇业。有中介人士告诉记者，卖房的人明显少了，大家干不下去了。

　　昨日，据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年11月份，固安新建商品住宅销售均价为8682元/平方米；香河区域新房销售均价为9769元/平方米，首次出现每平方米均价跌回万元以内的现象。至于曾经有个别楼盘一度暴涨至4万元/平方米的燕郊，如今新房已少有销售，有的销售单价不足1.6万元/平方米，二手房也跌回2万元/平方米以内。

　　更重要的是，环京楼市多地成交量严重萎缩。根据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，今年7月份，燕郊商品住宅仅卖了8套，可谓多年罕见。

　　部分区域房价重回“万元时代”

　　3月22日，在北京“317”限购政策发布后，廊坊市一纸限购令击垮了炒房客，三河市、大厂县、香河县、固安县和永清县多地限购，规定非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。6月2日，限购升级，非本地户籍家庭需要提供3年及以上社保或者纳税证明。

　　自此至今，环京多地房价每平方米下跌5000元已成常态，其中，燕郊新建住宅房价每平方米下跌1万元更是普遍现象。在二手房方面，根据链家研究院统计的数据，燕郊二手房价格月均成交价格从年初的3万元/平方米以上，跌至不足2万元/平方米，近乎腰斩，且议价空间从最初的1%左右，达到了现在的5%左右。

　　另据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年11月份，固安新建商品住宅销售均价为8682元/平方米，环比10月份下降17.5%。事实上，自今年5月以来，固安新建商品住宅销售均价连续下跌，目前已从最高时的15000余元/平方米降至8000多元/平方米，累计降幅达42.4%。

　　此外，2017年11月份，香河区域新房销售均价为9769元/平方米，环比10月下降9.4%，8月过后香河房价连续下跌，这是年初以来，香河房价首次跌破1万元/平方米。目前已从最高时的15000余元/平方米降至9000多元/平方米。

　　房价暴跌，交易量也减半，投资客已无处可逃。

　　环京多地楼市陷入冰点

　　在这一轮调控中，环京楼市的投资客可谓被套牢。

　　一位受访者曾告诉记者，因今年在限购前及时出手，三年前购入的房产，一套房净赚100多万元。如今，这些投资客早脱身者赚得钵满盆满，晚脱身者则难以脱身。

　　根据易居研究院发布的80城住宅库存报告，7月燕郊、香河、大厂、固安等地月成交面积环比减少超过50%以上，到11月比去年同期减少76%以上。其中，大厂地区11月成交面积不足1万平方米，环比下降90%，同比下降98%。

　　另据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年11月份，固安新建商品住宅仅销售67套，环比10月份下降35.6%，全年首次低于100套。今年3月份过后，除8月份固安新房销售量出现小幅增加外，其它各月固安新建商品住宅销售量均呈逐月下降的趋势，11月份甚至不足百套，整体降温趋势、降温幅度非常明显，年底市场几乎冰封。

　　香河区域2017年11月份的销售套数为241套，虽然环比10月份增加了6.6%，但绝对量依然处于低位。事实上，除5月份集中签约造成的交易量异常爆发外，今年3月过后香河的商品住宅销售量也是逐月减少的，目前的销售量、销售价格都处在了低点，市场也几乎降至冰点。

　　燕郊区域11月份的商品住宅销售量为79套，环比11月下降54.3%。今年前4个月，燕郊商品住宅销售量连续下降，但5月份的集中签约带来了销售量的猛增，当月的销售水平从两三百套直蹿1600余套，此后市场彻底冷清，7月份销售量甚至只有8套，8月份、9月份虽然上升了两月，但年底市场再次降温，目前燕郊的新房市场基本沉寂。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示，造成环京楼市大幅降温的主要原因就是政策的收紧。“317新政”之后，为防止北京外溢购房需求和资金对环京楼市的炒作，北京周边也同步收紧了调控，效果可谓立竿见影。目前来看，环京楼市的降温大势已经不可逆转，到年底时，基本已跌入谷底。