主题：中国国贸09年难迈两道坎

3月23日，中国国贸（600007）交出符合预期的年报。2008年，公司取得净利润3.54亿元，每股收益0.35元，增长22.55％。

　　不过，去年，公司以国贸西楼写字楼(地上1-7层)对国贸有限公司行政楼进行拆迁补偿，评估后国贸西楼写字楼公允价值与原国贸西楼写字楼账面价值的差额扣税后共4027.8万元计入营业外收入，贡献每股收益0.03元。所得税率由2007年的33％降至25％，提升每股收益0.03元。

　　若剔除上述因素影响，公司每股收益与上年勉强持平。

　　北京CBD（中央商务区）扩容和蔓延全球的经济危机影响下，中国国贸取得如此成绩已是万幸。细观公司年报，主要得益于当期平均租金和平均出租率的稳定。

　　但是，中国国贸却对2009年的经营颇为悲观。年报称，“2009年度，公司力争实现营业收入10.6亿元，成本费用7.4亿元，利润总额2.5亿元。”

　　根据预期，2009年，公司营业收入虽然同比上涨18.17％（2008年公司营业收入为8.97亿元），但利润总额比2008年的4.74亿元下降47.26％。

　　“主要是预计国贸三期于2009年中后陆续开业，其前期费用及运营成本较高所致。”公司认为。

　　不过，年报透露的另一则信息却被多数投资者忽略，据记者粗略估算，这可能为公司带来超过9亿元的或有支出。

　　成本费用吞噬利润

　　对比公司2007年以来的财务数据可以发现，公司三大主业——写字楼、商城和公寓——的平均租金、平均出租率非常稳定。因此，国贸三期工程无疑成为其利润增长点。公司把“宝”压在三期工程。

　　国贸三期工程建设分为A、B阶段。A阶段总建筑面积29.7万平方米。目前正在施工建设。

　　截至今年2月底，主塔楼及裙楼玻璃幕墙全部完成，电梯安装完成80％，裙楼商场的装修及机电工程完成95％，大宴会厅的装修及机电工程完成95％，主塔楼办公区的装修及机电工程完成65％，酒店的精装修和机电工程已开始施工。

　　记者在国贸三期工程现场看到，施工正紧张地进行。施工现场一位人士告诉记者，预计今年底或者明年初完成装修。

　　不过，公司内部人士称，公司三期工程将争取在今年年中陆续开业，而预租早已开始。该人士透露，今年公司租金情况较去年相比，仍较稳定，没有出现下降迹象，而且，国贸三期租金也将参照一期和二期标准实施。

　　年报显示，2008年，中国国贸营业收入为8.97亿元，2009年力争实现营业收入10.6亿元。

　　“两者相差1.63亿元，大致就是国贸三期能够在今年带来的预期收入。”上述内部人士称，这个数字比前两期都要低，主要是现在经济形势不好，很多客户都在观望。

　　但是，国贸三期工程收入可能无法弥补前期的费用和成本。

　　2008年成本费用合计为4.67亿元，公司预计，2009年成本费用约7.4亿元，上升58.46％。

　　公司认为，主要是预计国贸三期将于2009年中期以后陆续开业，其前期费用及运营成本较高所致。

　　公开资料显示，国贸三期工程投资额约65.88亿元，主要来源为：公司自有资金、已发行10亿元公司债券和中国建设银行北京市分行朝阳支行提供的近30亿元长期贷款授信额度。

　　2008 年12 月31 日，公司长期借款余额为22.6亿元，2008 年度长期借款的年利率为6.156％－7.047％。长期借款利息约为1.49亿元。

　　同时，年报显示，公司在2008年计入在建工程的资本化利息支出为1.94亿元，2007年这个数字为1.11亿元。

　　根据企业会计准则，符合资本化条件的资产的实体建造（包括安装）或者生产工作已经全部完成或者实质已经完成的，借款费用将停止资本化。

　　如果以2008年为基准，公司每年增加的财务费用将为1.94亿元，半年则为9700万元。

　　而且，公司内部人士说，国贸三期争取今年中开业，起租日也从这时开始计算。

　　根据会计准则，公司自行建造的投资性房地产从租赁日起，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程”和“土地使用权”。

　　截至去年12月底，公司在建工程科目已达32.92亿元，其中包括借款费用资本化金额4.29亿元和土地使用权摊销资本化金额1.02亿元，皆来自三期工程。而三期工程预算数则为41.62亿元。

　　同时，公司会计政策对于投资性房地产，以“实际成本进行初始计量，并采用成本模式进行后续计量”。其中，房屋及建筑物预计使用寿命为48年，预计净残值率10％，年折旧率2％。

　　“会计处理上，公司应该将在建工程和土地使用权摊销后的余额一起转入投资性房地产，一般情况下，公司的‘房屋及建筑物’就包括土地使用权，也有的公司更为细化，但是，从年报看，中国国贸应是将地面建筑和土地使用权一起折旧的。”一位会计专业人士称。

　　粗略估计，中国国贸今年下半年增加的折旧费用约4162万元。因此，公司因国贸三期工程开业，增加的成本和费用约1.39亿元，几乎侵蚀掉了其带来的收入。

　　拆迁遇钉子户

　　多数投资者可能忽略了公司年报里的一则信息：本公司正在建设的国贸三期工程与位于北京市朝阳区光华路丙12号的数码01大厦紧邻，而北京国汇房地产开发有限公司(下称北京国汇)拥有数码01大厦部分房屋建筑及相应的国有土地使用权，为有利于国贸三期工程今后整体的规划建设及本公司长远发展，本公司拟收购北京国汇全部股权。截至2008年底，本公司向北京国汇支付定金500万元。

　　同时，中国国贸表示，截至本报告日，仍就该收购事项继续与被收购方进行谈判。

　　事实上，根据公告，公司于2007年4月5日就已与北京国汇签署《股权转让框架协议》。

　　如此看来，这恐怕可以称得上是一起马拉松式谈判。

　　“目前，双方还在继续谈判，主要是价格分歧，何时能有结果还不知道。”中国国贸上述内部人士称。

　　公开资料显示，北京国汇是香港一家集高科技、贸易、房地产投资为一体的综合性集团公司，为香港著名的纺织品贸易商之一，是美国思科（Cisco）公司中国地区金牌代理商。

　　记者在现场看到，数码01大厦恰好位于国贸三期工程的西北角，高27层的数码01大厦与高74层的国贸三期紧邻，显得极不协调，而且，数码01大厦通往北京东三环中路的车道又将国贸三期工程一分为二。

　　此前，曾有传言称，数码01大厦属违规建筑，因大厦已建成，为既成事实，所以，也就只能继续存在而非拆除。

　　“数码01大厦的这片地，在北京CBD管委会于1995年成立前就已开发，CBD管委会成立后，才做的国贸地区规划，但不包括数码01大厦这片地。”北京CBD管委会的一位人士称。

　　“我们还在持续经营，所以，肯定是各种证照都齐全的。”数码01大厦租赁部的一位人士称。

　　即便双方正在洽谈收购事宜，但这却丝毫没有影响数码01大厦的正常经营，公司出租业务正在进行之中。记者在数码01大厦看到，目前入驻该大厦的公司已有包括法国雷诺卡车、华仪股份等90余家。

　　“只有16层还没有完全出租出去。”北京国汇一位人士表示。

　　“收购还没有谈成，怎么处理这座大厦现在还不好说，拆除可能会成为一种可能吧，将来可以考虑把数码01大厦里的租户迁到国贸三期中来。”公司上述内部人士认为。

　　不过，这种可能性却很小。“数码01大厦的租金很便宜，所以，入驻该大厦的企业实力相对较弱，显然支付不起国贸三期高昂的租金，国贸三期要12元/平方米/天，而数码01大厦只要5元/平方米/天。”一位代理数码01大厦出租业务的中介人士称。

　　除价格问题外，中国国贸若想买下数码01大厦，还需要面对的问题：数码01大厦除北京国汇外，还有很多家业主。

　　“数码01大厦2000年开始建设，2001年底入驻，此后虽然开发商北京国汇拥有大部分产权，但是，该公司也将其中一些房屋出售给很多业主，每个楼层都有。”上述中介人士称。

　　这样看来，中国国贸即便“搞定”北京国汇，仍需要进行“一对多”的马拉松式谈判。

　　不仅如此，如果中国国贸完成此项收购，将给公司带来多少支出呢？

　　据上述中介人士透露，数码01大厦一共27层，每层使用面积1400平方米，而当初卖给业主时是2000美元/平方米，这是2001年时的价钱，近期有的业主开出了25000元/平方米的价格。

　　如果以25000元/平方米估算，要买下整栋大厦，需支付9.45亿元。

　　这对于中国国贸来说，无疑是一笔巨大支出。不过，公司上述内部人士认为，如果完成此次收购，将有利于公司整体规划，国贸三期的环境变好，出租率和租金都会变好，长远看，对公司是件好事。

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