主题：招商蛇口上半年业绩高增 净利润增长98%



　　8月20日晚间，招商蛇口（001979 公告, 行情, 点评, 财报）披露半年报，公司2018年上半年实现营业收入210亿，同比增长6.6%；归母净利润71亿，同比增长98%；截止2018年6月底，公司总资产4078亿元，净资产933亿元，归母净资产658亿元；招商蛇口在迈入千亿时代后，2018年上半年营收实现稳步增长、盈利能力快速提升。

　　销售规模持续攀高多手段拿地彰显扩张趋势

　　据悉，报告期内，公司销售业绩稳步增长，实现签约销售金额750.96亿元，同比增长39.86%；实现签约销售面积358.36万平方米，同比增长24.26%。在资源储备方面，公司新增项目40个，扩充项目资源751.33万平方米，总地价603.58亿元；新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市，其中湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果，在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。

　　此外，招商蛇口2018年继续大举进行收并购，1月招商蛇口收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权；2月招商蛇口宣布收购浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权，从而进一步提升公司在相关区域的市场竞争力。

　　随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。上半年整体来看，招商蛇口拿地呈高速扩张势态，非市场化拿地能力加速兑现。

　　蛇口模式加速异地复制政企合作再创佳绩

　　相较于上半年亮眼的销售业绩和拿地规模，招商蛇口在规模化扩张方面更值得关注。2018年5月，招商蛇口以85.53亿元完成收购招商漳州78%股权，增加了丰富的园区资源储备。资料显示，截至2017年底，招商漳州及其控股子公司拥有产权的、正在进行一级开发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11,662亩(其中双鱼岛3,376亩)。通过招商漳州与公司在厦门、漳州已有布局的战略协同，公司可以分享漳厦同城政策区位优势，提前锁定海西板块未来发展红利，进一步增强公司园区开发运营能力、区域综合发展能力。作为中国第一例获批的经营性人工岛，双鱼岛将成为集休闲、娱乐、居住、养生于一体的全国旅游目的地、区域商娱中心与品质生活区，在以双鱼岛为代表的主要项目进入业绩释放期后，将为公司带来可观的利润。

　　以蛇口为产业新城基地，公司招商蛇口上半年与各地方政府合作，围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目。报告期内，招商蛇口重点跟进了10余个产业新城项目。其中，粤东新城项目取得重大进展；苏州金融小镇底价获取首期用地；常熟琴湖项目签订多层级合作协议推动项目落地；湛江智慧城项目完成前期研究，联合工作组的各项工作推进顺利。此外，公司通过发挥在产业园区方面的专业优势，以产带城、两力齐发，协同拓展了以北京大兴黄村镇项目、郑州卢森堡项目、太原小店区项目为代表的数个产业新城项目。

　　另外，报告期内，招商蛇口在太子湾、会展湾、前海三大重点项目稳步推进。太子湾片区，商务广场完成主要建设，预计下半年可以正式入伙；人才公寓处于主体施工中，预计下半年主体结构封顶；国际学校项目方案已经上报，等待审核批复。大空港片区，国际会展场馆和配套商业均按计划分别开始着手方案设计和相关的施工建设。前海片区，土地整备进入新阶段，公司协调各方密集协商谈判，实施方案已达成技术性共识，目前正在协调推动规土委、前海局联合报文加快政府审批；在环境整治方面，公司以开展环境和绿化双提升工程为抓手，加快提升前海片区环境面貌；在新城建设方面，公司全面启动战略规划与智慧妈湾规划编制工作，启动区一期住宅与公寓项目开发建设有序进行，深港文创小镇前期筹建顺利。

　　多元化业务发展推动转型升级融资优势显著

　　2018年是招商蛇口的“改革年”。站上“千亿销售”的台阶后，招商蛇口在认识转型、深化转型的基础上，拥抱变化、主动变革，整体发展势头朝着质效提升有力推进。

　　上半年，招商蛇蛇口积极布局新业态，大公寓、大健康、大文创多点开花，转型成效初步显现。长租公寓业务明确了“以轻资产租入改造、存量商办改造为主，伺机小股操盘引入专业基金；构建融投管退全周期商业模式，有效推进统一品牌、投资标准、产品标准、客户资源管理、运营评价”的发展策略，在精耕深圳市场的基础上，落地北京、上海、重庆、南京、杭州等8个一二线城市。

　　报告期内，公司新增13个长租公寓项目(24.1万平方米/5134间)，合计在全国布局长租公寓近2万间，管理规模总计约90万平方米，实现了公寓智慧平台的全线上化服务。大健康脱孵入实，公司从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务，广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心已于2018年2月2日、3月30日相继开业。大文创精彩绽放，国际教育项目持续推进，海上世界文化艺术中心运营顺利，已相继开展了多次展览、品牌塑造及教育活动。

　　在全国邮轮港口进行网络化布局及商业模式复制，力求构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。上半年，深圳蛇口邮轮母港实现邮轮靠泊次50次，同比上升85%；邮轮客流量18.4万人次，同比上升207%。

　　今年以来全国各大房企融资普遍偏紧，但对于招商蛇口这样的央企融资能力依然占据优势。报告期内，招商蛇口继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级，顺利发行了公司债券70亿元；于近期陆续发行了两期超短期融资券(270天和180天)，总额合计40亿元，票面利率分别为3.74%、3.55%；公司联合招商资本、平安银行东莞分行共同签署了成立招商澎湃系列投资基金的协议，引入稳定的基金合作伙伴；联合招商启航等多家公司设立招商局蕲春蕲艾产业投资基金，创新探索“房东+股东”的产融结合模式；成立储架额度60亿元，首期发行20亿元“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”，是国内首单储架式长租公寓CMBS产品；携手建行注册首单银行间长租公寓ABN200亿(首发40亿元)，创新解决长租公寓融资金额少、期限长、成本高的难题。截止6月底，公司的综合资金成本为4.87%，在行业内继续保持较大的融资优势。

　　持续转型升级下半年业绩有望再发力

　　近日，发改委表示我国下半年坚持稳中求进的工作总基调，招商蛇口也表示：在国内外宏观经济多变的形势下，公司坚持转型创新，积极应对变化、主动变革，以发展理念创新引领发展方式转变、以发展方式转变推动发展质量和效益提升，逐步从资源型向服务型企业转型、从高周转模式向持有运营模式转型、从单一业态开发向综合开发转型、从传统分析型向数字化应用型企业转型。

　　面对行业需求紧、监管紧、资金紧的现状，公司在创新转型的同时，全方位锻炼企业内部各项能力，从销售、拿地、回款、融资、产业园区、政策研究等各个角度深挖潜力、提升质效。公司在稳步铺排销售业绩、优化城市拿地布局的同时，加大回款措施力度，加快提升存货周转率，强化现金流管控，保障资金安全；加强内部精益化管理，狠抓提升产品质量和服务水平工作；大力拓展融资渠道，创新融资工具，持续提升公司融资能力；持续提高产业园区招商运营能力，完善全链条配套服务；在研究粤港澳大湾区动力机制的基础上，逐步构建湾区经济发展的布局思路，同时配合公司各类战略布局，优化公司整体资源配置。

　　近年来招商蛇口推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面，积极拿地扩张，18年1-7月拿地规模再创新高，充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在土地资源供给侧改革背景之下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势，对于前者，前海、太子湾和蛇口的逐步转性，进行资源重估提升公司估值；公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。此外，预计粤港澳大湾区发展规划出台在即，招商蛇口将凭借区域资源优势、政策、资深转型升级迈向后千亿时代。

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