主题：万科A：收敛聚焦待新春 买入评级

　万科“城乡建设与生活服务商”的业务体系初具规模万科一共经历了3次重大战略业务调整,分别为先做“加法”后做“减法”再做“加法”。2012年至今，公司围绕城乡发展以及居民消费升级进行战略升级，形成了“城乡建设与生活服务商”的业务生态体系。

　　万科重点新业务介绍和分析目前万科已经在多个新领域初具规模且具备一定的领先优势，（1）万科物业主要优势在于，第一，为业主提供个性化服务以及标准化管理；第二，引入事业合伙人机制，从制度上保障了物业公司快速发展。（2）万科长租公寓在规模及运营效率方面均具有领先优势，主要在于，第一，布局时间较早；第二，作为龙头开发商，在租赁用地获取方面具备一定优势；第三，信息系统建设以及全流程服务提高了招租运营效率；第四，人员管控效率较高。（3）万科物流地产目前已经跻身行业第二梯队，初步形成网络化布局，有助于增加客户粘性。并且，公司项目选址布局较优，保障了项目的投资回报率，为轻资产运营模式提供支撑。（4）万科商业主要通过外延式并购加速扩张，16年参与收购印力集团，将其作为商业地产运营平台，18年通过印力再次收购凯德集团在国内的20家购物中心。

　　18-19年业绩分别为3.17、3.81元/股、维持“买入”评级未来，在巩固住宅开发优势的基础上，通过组织重建，使新业务实现“投入与产出”、“风险与收益”相匹配，并最终从辅助支撑性职能向现金流核心营收业务进行转变，实现进一步的“收敛”与“聚焦”，是下一阶段万科的战略重点，持续看好万科的中长期发展。

　　风险提示政策调控制约住宅销售回款，新业务推进以及经营业绩不及预期。


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