主题：万科A：领先建立三级管控架构 布局三大城市群

1、销售趋缓、9月单月同比-6%,10月低基数、销售或将转好

9月公司实现签约金额434.2亿元,环比增长13.2%、同比下降6.3%;实现签约面积302.5万平方米,环比增长17.5%、同比增长10.8%;销售均价14,354元/平,环比下降3.6%、同比下降15.4%。9月公司销售趋缓,部分原因源于市场走弱;但从克尔瑞榜单来看本月房企销售已有分化,从绝对值来看万科单月销售额居行业第三。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及10月份销售基数将大幅走低的情况下(去年10月单月销售额368亿元),公司10月的销售表现或将向好。1-9月公司累计实现签约金额4,315.6亿元,同比增长9%,较1-8月降低2pct;累计实现签约面积2,902.2万平方米,同比增长8.9%;累计销售均价14,870元/平方米,同比基本持平。

2、9月拿地保持积极、成本控制得当,单月拿地额/销售额达61%

9月公司在土地市场获取东莞、上海、杭州、天津和长沙等地合计14个项目以及6个物流项目,拿地区域主要集中于二线城市及长三角、珠三角重点城市。9月公司新增建面477.1万平方米,环比增长24.8%、同比下降7.6%;对应总地价264.6亿元,环比增长17.2%、同比下降8.7%;拿地金额占比销售金额达60.9%,环比基本持平,较上年64.5%下降3.6pct;平均楼面价5,546元/平米,环比下降6.1%、同比下降1.1%,拿地均价占比当月销售均价38.6%,环比下降0%,较上年45.2%下降6.5pct。1-9月,公司共新增规划面积4,190.2万平方米,同比增长15%;对应总地价2,269.4亿元,同比下降8.5%,拿地额占比销售额达52.6%,较上年64.5%下降11.9pct;平均楼面价5,416元/平米,同比下降20.4%,拿地均价占比当年销售均价36.4%,较上年的45.2%下降8.8pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-9月新增货值6,285亿元,高于同期销售金额4,316亿元,仍属于加仓行为。

3、投资建议:销售趋缓,拿地积极,成本下行,维持“强推”评级

万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为6.6倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。

4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。


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